在哪些情形下产生房屋租赁纠纷，
在房屋租赁关系中，因当事人一方或双方的原因而导致房屋租赁
合同解除的情况屡见不鲜。所谓房屋租赁合同的解除，是指合同依法
成立后，在尚未履行或尚未完全履行前，因双方当事人协商一致，或一
方当事人的意思表示，或法律法规和规章规定的某些情况出现，使合同
关系消灭。房屋租赁合同的解除，既可是出租方的单方解除，也可是承
租方的单方解除。根据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办
法》以及其他法律法规的规定，承租人有下列行为之一或出租人因自身
不可预见、不可克服的原因时，出租人可以提前终止房屋租赁合同：
（１）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；（２）承租人利用承租
房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；（３）承租人私自与他人互换
房屋的；（４）承租人不按合同规定的期限交纳房租达到一定期限的，根
据《城市私有房屋管理规定》，承租人累计 ６ 个月拒不交纳租金的，出租
人有权解除合同；（５）承租人故意损坏承租房屋，出租人有权解除合同，
并要求承租人恢复房屋原状，造成损失的，承租人应赔偿损失；（６）承租
人擅自拆改房屋结构或者违反合同擅自改变房屋用途的；（７）出租人因
不可预见的原因确实需要收回房屋的。
有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同：（１）出租人交
付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途的；（２）出租房屋出现
重大损毁，有倾倒危险，出租人经承租人催告，拒不进行修缮的；（３）承
租人已自建房屋或购置房屋，确实无须再继续租赁他人房屋的；（４）承
租人迁离租赁房屋所在地区的。
房屋租赁合同的解除，出租人或承租人应向对方提出解除合同的
书面通知，如果对方同意解除，即可达成协议，签订书面的解除协议；如
果双方意思表示不一致的，可诉请人民法院裁判。原租赁合同需要办
理特殊手续的，解除协议时也应当办理相应的手续，如原合同经过公证
或鉴证的，解除协议也应按规定到原公证机关或鉴证机关备案。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
４６
房屋租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造
成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任；双方均有过错
的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若不可归责于双方当事人的
责任导致租赁合同解除的，应根据公平的原则进行处理。如属于不可
抗力导致不能继续履行合同的，当事人可以部分或者全部免除责任。
