由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量
问题。这些问题一部分是正常出现的,而另外一部分则是由于建筑单
位不按照正常施工工艺操作,野蛮施工造成的,还有一部分是由于偷工
减料造成的。在实践中,商品房常见的质量问题主要有以下几个方面:
(1)门窗不正、油漆脱落、内门翘曲、无法正常关闭或者门板开裂;
(2)五金配件生锈、门锁脱簧或者有较大的摩擦噪音;
(3)卫生洁具连接的地方出现滴、渗水,下水不通畅;
(4)地面空鼓、开裂、不平整,或者由于水平没有处理好而导致积
水;
(5)装修过的房子,可能出现瓷砖排列不规则、接缝不均匀、空鼓、
缺楞、釉面开裂、翘曲或者表面不平整现象;
(6)防水处理不过关,出现屋面渗、漏水现象,卫生间和洗衣间渗、
漏水严重,顶层漏水等;第一部分
实务问答
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(7)铝合金或者塑钢窗出现关闭不严、密封条或者毛刷条短缺、密
封股封闭不严、中空玻璃内夹层渗水;
(8)墙面起皮、龟裂或者涂料遇水脱落;
(9)电气照明线路不合格,开关、插座安装倾斜,插座缺相或短路,
缺少必须预留的插座。
在消费者协会处理的商品房投诉案件中,很大一部分都是围绕房
屋的质量问题,一旦出现房屋质量问题,开发商和物业公司又相互推脱
责任,这实际上涉及开发商的保修责任问题。从 1998 年 9 月起,房地产
业即开始实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,购房者在
办理入住前,除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部
门实测面积数据》外,还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品
住宅承担质量责任的法律文件,房地产开发企业应当按照《住宅质量保
证书》的规定,承担保修责任。商品房售出后,开发企业委托物业管理
公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
另外,根据 2000 年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定,在
正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修年限为:(1)基础工程和主
体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工
程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 5 年;(3)供热与供
冷系统为 2 个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装为 2
年;(5)装修工程为 2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位
约定。保修期过后,物业管理公司向住户收取的公共维修基金和大修、
中修、小修费用,应用在住户共用设施和房屋维修上。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第 13 条第 1 款规定:“因房屋质量问题严重影响正常
居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”该条第 2 款
规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修
复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自
行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人
承担。”新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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由上可知,购房者与开发商签订购房合同后,房屋出现质量问题,
如果在开发商承担的保修期限内,购房者即可要求开发商承担维修义
务,如果开发商不履行维修义务,购房者可以在通知开发商的情况下自
行委托第三人进行维修,所产生的维修费用应由开发商承担。如果房
屋质量存在严重的问题影响购房者正常居住使用的,购房者可以要求
与开发商解除购房合同,并有权要求开发商返还购房款、逾期利息以及
赔偿损失。