由于建筑行业的特殊性，商品房交付使用以后经常出现一些质量
问题。这些问题一部分是正常出现的，而另外一部分则是由于建筑单
位不按照正常施工工艺操作，野蛮施工造成的，还有一部分是由于偷工
减料造成的。在实践中，商品房常见的质量问题主要有以下几个方面：
（１）门窗不正、油漆脱落、内门翘曲、无法正常关闭或者门板开裂；
（２）五金配件生锈、门锁脱簧或者有较大的摩擦噪音；
（３）卫生洁具连接的地方出现滴、渗水，下水不通畅；
（４）地面空鼓、开裂、不平整，或者由于水平没有处理好而导致积
水；
（５）装修过的房子，可能出现瓷砖排列不规则、接缝不均匀、空鼓、
缺楞、釉面开裂、翘曲或者表面不平整现象；
（６）防水处理不过关，出现屋面渗、漏水现象，卫生间和洗衣间渗、
漏水严重，顶层漏水等；第一部分
实务问答
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（７）铝合金或者塑钢窗出现关闭不严、密封条或者毛刷条短缺、密
封股封闭不严、中空玻璃内夹层渗水；
（８）墙面起皮、龟裂或者涂料遇水脱落；
（９）电气照明线路不合格，开关、插座安装倾斜，插座缺相或短路，
缺少必须预留的插座。
在消费者协会处理的商品房投诉案件中，很大一部分都是围绕房
屋的质量问题，一旦出现房屋质量问题，开发商和物业公司又相互推脱
责任，这实际上涉及开发商的保修责任问题。从 １９９８ 年 ９ 月起，房地产
业即开始实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，购房者在
办理入住前，除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部
门实测面积数据》外，还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品
住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按照《住宅质量保
证书》的规定，承担保修责任。商品房售出后，开发企业委托物业管理
公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
另外，根据 ２０００ 年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在
正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修年限为：（１）基础工程和主
体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（２）屋面防水工
程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 ５ 年；（３）供热与供
冷系统为 ２ 个采暖期、供冷期；（４）电气管线、给排水管道、设备安装为 ２
年；（５）装修工程为 ２ 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位
约定。保修期过后，物业管理公司向住户收取的公共维修基金和大修、
中修、小修费用，应用在住户共用设施和房屋维修上。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第 １３ 条第 １ 款规定：“因房屋质量问题严重影响正常
居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条第 ２ 款
规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修
复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自
行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人
承担。”新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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由上可知，购房者与开发商签订购房合同后，房屋出现质量问题，
如果在开发商承担的保修期限内，购房者即可要求开发商承担维修义
务，如果开发商不履行维修义务，购房者可以在通知开发商的情况下自
行委托第三人进行维修，所产生的维修费用应由开发商承担。如果房
屋质量存在严重的问题影响购房者正常居住使用的，购房者可以要求
与开发商解除购房合同，并有权要求开发商返还购房款、逾期利息以及
赔偿损失。
