承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋被他人占用，就意味
着出租人不能依约交付标的物———房屋。在这种情况下，出租人应当
承担违约责任，这是保护承租人合法权益的最便捷的手段。但是，如果
承租人不同意出租人承担除继续履行之外的违约责任，坚持要求出租
人交付房屋，那么承租人可以行使代位权，该项权利也是承租人保护自
己合法权益的最佳手段。
所谓代位权，是指在债务人怠于行使其到期债权而给债权人造成
损害时，债权人享有的以自己的名义向人民法院代位行使债务人债权
的权利。根据我国《合同法》第 ７３ 条规定：“因债务人怠于行使其到期
债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义
代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权
的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由
债务人负担。”
可见，代位权的行使条件如下：（１）债权人对债务人的债权合法；
（２）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（３）债务人的债权
已到期；（４）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。
根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题
的解释（一）》第 １２、１３ 条规定，专属于债务人自身的债权，是指基于扶
养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、
退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权
利而产生的债权。“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害
的”，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者
仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致
使债权人的到期债权未能实现。
具体到上述的问题，承租人在订立房屋租赁合同后发现承租房屋
被他人占用且已到期，但占用人拒绝搬迁的，损害了承租人的合法权第一部分
实务问答
４９
益，致使承租人无法按照租赁合同使用房屋，而且出租人（债务人）怠于
行使其到期债权，对债权人也造成了损害，故上述之情形符合代位权的
构成要件。因此，承租人可以以自己的名义向被告住所地人民法院提
出代位权诉讼，要求被告（占用人）搬出占用的房屋。
