许多买房人可能有过这样的感受，入住后发现新居并不像原来开
发商在广告上承诺的那么好，此时购房者可能萌发退房的念头。那么，
购房者在什么情况下可以退房？从目前的法律规定与法院审判实践来
看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条
件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产
商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在
合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交
付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的
基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条
件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退
房，一般都会得到法院的支持。所谓法定条件，是指根据法律的规定，
当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房
的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
（１）开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的
一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时
间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房
者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入
住通知，此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商仍超过 ３
个月还不履行交房义务，购房人就可以与开发商解除购房合同，要求开第一部分
实务问答
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发商退房。
（２）开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的
期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。
前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批
准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有
取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者
签署的购房合同属于无效合同（但是在起诉前取得商品房预售许可证
明的，可以认定有效）。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者
应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付
的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有
取得商品房预售许可证的情形。
（３）开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。
根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同
取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商
退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发
商无权处分该房产。主要有房屋为共有财产而未经其他共有权人书面
同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或
以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以
此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开
发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的
出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签
章认可。
（４）开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构形式、户型、空间尺寸
和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售
管理办法》第 ２４ 条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计
建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设
计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品
房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的
其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变
更确立之日起 １０ 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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起 １５ 日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 １５ 日
内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的
变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退
房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定
可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，
应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划
影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利。开发商此
时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
（５）无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，
购房者除一次性付款或分期付款外，一般情况下，都在购房合同中对商
业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相
关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积
金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要
求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第 ２３ 条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保
贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导
致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和
赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款
合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合
同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
根据上述规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合
同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要
求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
（６）开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据
法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过
一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求
开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些
开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购
房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求
退房，并让开发商承担违约责任。第一部分
实务问答
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（７）房屋面积误差超过 ３％，购房者可以选择退房。《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 １４
条第 ２ 项规定：“面积误差比绝对值超出 ３％，买受人请求解除合同、返
还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实
际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 ３％以内（含 ３％）部分的房
价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 ３％部分的房价款
由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，
面积误差比在 ３％以内（含 ３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买
受人，面积误差比超过 ３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根
据上述规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测
面积的误差比绝对值在 ３％以内（含 ３％），购房人是不能要求退房的，
如果房屋面积误差比绝对值超出 ３％，购房者是可以要求开发商退房
的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误
差比绝对值超出 ３％，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承
担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的
时期。
（８）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用
后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格
是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市
场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现
上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时
间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开
发商承担赔偿责任。
（９）因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选
择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第 １３ 条第 １ 款规定：“因房屋质量问题严重影响
正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上
述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以
要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起
的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空
气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和
居住的情况等。
（１０）开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三
人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给
购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房
者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承
担赔偿损失以及违约责任。
以上都是购房者可以退房的具体情形，但如果在房价上扬的情况
下，退房仅是退还原先的购房款及利息，反而会使购房者遭受更大的经
济损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当
因开发商的过错导致退房时，开发商除返还购房款外还应当承担何种
违约责任的条款，如此才能真正达到制约开发商的目的。
