许多买房人可能有过这样的感受,入住后发现新居并不像原来开
发商在广告上承诺的那么好,此时购房者可能萌发退房的念头。那么,
购房者在什么情况下可以退房?从目前的法律规定与法院审判实践来
看,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条
件,是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产
商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。另外,购房者也可在
合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交
付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的
基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条
件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退
房,一般都会得到法院的支持。所谓法定条件,是指根据法律的规定,
当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的,购房者可以退房
的条件。总之,综合起来出现下列情况的,购房者可以要求退房:
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的
一种情形。在购房合同中,双方当事人一般都要约定开发商交房的时
间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下,开发商与购房
者在购房合同中约定了交房时间后,购房者却迟迟得不到开发商的入
住通知,此时购房者可以向开发商发出催告通知,如果开发商仍超过 3
个月还不履行交房义务,购房人就可以与开发商解除购房合同,要求开第一部分
实务问答
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发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋,在规定的
期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的,购房者可以要求退房。
前面曾经提到过,开发商在预售房屋的时候,需要取得相关部门的批
准,尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有
取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作,其与购房者
签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证
明的,可以认定有效)。对于无效的购房合同,应当恢复原状,即购房者
应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同,开发商应当将购房者交付
的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有
取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效,购房者可以要求退房。
根据《民法通则》、《合同法》的有关规定,合同无效的直接结果是因合同
取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,开发商
退还购房款。从实践上来看,造成购房合同无效的常见情形有:①开发
商无权处分该房产。主要有房屋为共有财产而未经其他共有权人书面
同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或
以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以
此项理由请求退房,在实际中法院支持的并不多,主要因为购房者对开
发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的
出现,购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签
章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划,影响房屋结构形式、户型、空间尺寸
和朝向,影响购房者居住的,购房者可以要求退房。根据《商品房销售
管理办法》第 24 条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计
建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设
计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品
房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的
其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变
更确立之日起 10 日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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起 15 日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日
内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的
变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退
房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定
可知,开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下,
应当书面通知购房者,告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划
影响到房屋的质量或使用功能的,购房者是有退房的权利。开发商此
时应当向购房者返还购房款,并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时,
购房者除一次性付款或分期付款外,一般情况下,都在购房合同中对商
业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相
关资料,交由公积金管理部门审核,如果开发商提供的资料不具备公积
金贷款条件的,购房者因此而不能取得公积金贷款的,购房者就可以要
求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第 23 条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保
贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导
致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和
赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款
合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合
同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
根据上述规定可知,购房者未能取得银行商业贷款,导致商品房买卖合
同不能继续履行的,双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要
求退房,开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据
法律的规定,由于开发商的原因,购房者在购房合同约定的期限内超过
一年以上仍然无法得到产权证,购房者就可以要求退房,并且可以要求
开发商承担赔偿损失。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些
开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购
房者入住多年后无法拿到房屋产权证,对此种情况,购房者也可以要求
退房,并让开发商承担违约责任。第一部分
实务问答
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(7)房屋面积误差超过 3%,购房者可以选择退房。《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 14
条第 2 项规定:“面积误差比绝对值超出 3%,买受人请求解除合同、返
还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实
际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房
价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出 3%部分的房价款
由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,
面积误差比在 3%以内(含 3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买
受人,面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根
据上述规定可知,如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测
面积的误差比绝对值在 3%以内(含 3%),购房人是不能要求退房的,
如果房屋面积误差比绝对值超出 3%,购房者是可以要求开发商退房
的,并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中,房屋面积误
差比绝对值超出 3%,购房者很少会去选择退房,此时选择开发商承
担法定赔偿责任会对购房者更有利,更何况是在房价上涨幅度较大的
时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用
后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格
是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生,但在外地房地产市
场,开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现
上述情况,开发商是难以拿到《竣工备案表》的,亦无法按约定的交房时
间向购房者交付房屋。此时,购房者可以请求解除购房合同,并要求开
发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的,购房者可以选
择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第 13 条第 1 款规定:“因房屋质量问题严重影响
正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”根据上
述规定可知,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者是可以
要求开发商退房的,并有权要求开发商赔偿其经济损失,其向法院提起
的诉讼请求也会得到支持的。但是,一般认定房屋质量问题严重影响新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空
气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大,影响购房者身体健康和
居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三
人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或将房屋出售给
购房者后,又将房子抵押给他人,或直接将房屋又出售给第三人,购房
者在查明情况属实后,就可以要求开发商退房,并且有权要求开发商承
担赔偿损失以及违约责任。
以上都是购房者可以退房的具体情形,但如果在房价上扬的情况
下,退房仅是退还原先的购房款及利息,反而会使购房者遭受更大的经
济损失。因此,购房者在与开发商签订购房合同时,也要注意约定,当
因开发商的过错导致退房时,开发商除返还购房款外还应当承担何种
违约责任的条款,如此才能真正达到制约开发商的目的。