同“一屋两卖”一样，“一屋两租”在房屋租赁市场中也是不时发生
的现象。就同一套房屋先后订立两份房屋租赁合同，必然意味着出租
人无法履行其中的一份合同。在这种情况下，究竟应该优先保护谁的
利益，是保护先订立合同的当事人的利益，还是保护后订立合同的当事
人的利益呢？这要视房屋租赁合同是否登记备案而定。
（１）未登记备案
尽管租赁权有物权化的趋势，但它毕竟仍然是债权。根据债权平
等性的原理，在同一标的物上先后成立数个债权的情况下，各个债权都
不具有优先效力。根据《合同法》第 ４４ 条规定，依法成立的合同，自成
立时生效。也就是说，经过意思表示一致所达成的合同，不论是先订立
的还是后订立的，都是有效的合同，都具有法律约束力。由于作为出租
标的物的房屋的单一性，出租人是不可能同时履行两份房屋租赁合同
的，所以有一份合同无法履行也很正常。根据《合同法》第 １０７ 条规定，
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承
担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人履行合
同的标准是交付房屋，得到履行的合同，该合同的承租人就可以使用房
屋；未得到履行的合同，依然有效。不过承租人不能要求出租人继续履
行，只能要求出租人承担除继续履行以外的其他违约责任。当然，得不
到履行的合同的承租人也不能要求得到履行的合同的承租人搬迁。
（２）已登记备案
当事人在签订房屋租赁合同后未办理登记备案手续虽然不影响房
屋租赁合同的效力，但却不能对抗善意第三人。在“一屋二租”的情况新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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下，出租人将同一房屋出租给两个承租人并与他们都签订了房屋租赁
合同，如果成立在先的房屋租赁合同未办理登记备案手续，而成立在后
的房屋租赁合同办理了登记备案手续，那么法律保护办理了登记备案
手续的承租人的承租权，而不保护未办理登记备案手续的承租人的承
租权。对于未办理登记备案手续的承租人，只能要求出租人承担违约
责任，而不能要求其他承租人腾退房屋。
因此，为了防止“一屋二租”，更有效地保护承租人的租赁权益，我
们建议承租人在与出租人订立房屋租赁合同后，最好到房屋所在地的
市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
