［案情简介］
２００６ 年 ４ 月 １２ 日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订《上
海市商品房预售合同》，该合同约定：（１）原告章国强购买被告上海强隆
地产公司开发承建的“天隆城小区”１２ 号楼三单元 Ｂ２００４ 室商品房 １
套，房屋建筑面积 ８７． ９７ 平方米，总房款暂定为 ５０２ ０００ 元。（２）被告上
海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得《新建商品房房
地产权证》后，于 ２００６ 年 １２ 月 ３１ 日前将房屋交付给原告章国强使用。
如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的 ０． ３‰，按日计算追
索违约金。（３）原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得《新建住
宅交付使用许可证》后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公
司应在房屋交付后 ９０ 天内取得大产证。
随后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款
５０４ ５２８ 元。２００６ 年 １２ 月 ３０ 日，被告上海强隆地产公司未履行交付房
屋的义务，直至 ２００７ 年 ４ 月 １ 日才取得《新建商品房房地产权证》，于 ４
月 ３ 日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产
权。２００７ 年 ４ 月 ４ 日，原告与被告双方结清了自 ２００７ 年 １ 月 １ 日至同
年 ４ 月 ３ 日期间的违约金。直至 ２００７ 年 １１ 月 １４ 日，被告上海强隆地
产公司才取得房屋的大产证。
原告章国强认为，２００６ 年 ４ 月 １２ 日，其与被告上海强隆地产公司
签订了《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，其向上海强隆地产
公司购买商品房 １ 套，房屋总价款为 ５０２ ０００ 元（其实际支付 ５０４ ５２８
元），被告上海强隆地产公司承诺于 ２００６ 年 １２ 月 ３１ 日交付房屋，交付
房屋时须办理房地产初始登记手续，取得《新建商品房房地产权证》
（“大产证”）。但被告上海强隆地产公司却在 ２００７ 年 １１ 月 １４ 日才取
得房屋的大产证，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房
合同的约定承担违约责任。第二部分
案例现场
１６９
双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于 ２００７ 年 ３ 月 ２４ 日
依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司
承担逾期办理产权证的违约金 ２０ ２６０ 元。
被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽
违约在前，但违约金的计算期间应从 ２００７ 年 １ 月 １ 日起计算至 ２００７ 年
４ 月 ３ 日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得《新建
住宅交付使用许可证》，故该约定印证了其交房并不需要大产证。而且
本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经
承担了违约责任。更何况，双方已在 ２００７ 年 ４ 月 ３ 日办理了房屋交接
书，因此，本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法
律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。
［法院判决］
上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房预
售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规
定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。在本案中，被告上海强隆
地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房
屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承
担违约责任。鉴于被告上海强隆地产公司已在办理大产证期间向房地
产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方
约定的给予被告上海强隆地产公司 ９０ 天的宽限期及被告上海强隆地
产公司先前已支付的违约金。
据此，上海市浦东区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第
８５ 条、第 １１１ 条、第 １１２ 条之规定，判决如下：
被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起 １０ 日内，向原告章
国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金 １６ ２０８ 元。
被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第
二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约
定，取得《新建住宅交付使用许可证》后即已满足了房屋交付的条件，故
不应承担取得《新建住宅交付使用许可证》至取得房屋大产证期间的违新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
１７０
约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法
改判，驳回原告章国强的诉讼请求。
上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司
与被上诉人章国强于 ２００７ 年 ４ 月 ３ 日签订《房屋交接书》后即交付了
房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自 ２００７ 年 ４ 月 ４ 日
起至同年 １１ 月 １３ 日止的违约金。
上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房
预售合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在
本案中，被上诉人章国强按合同约定支付了房价款，上诉人上海强隆地
产公司亦应当按合同约定交付房屋，取得房屋的大产证。按双方购房
合同中的约定，上诉人上海强隆地产公司应当在房屋交付后 ９０ 天内取
得大产证，但其未在合同约定的期限取得大产证，属违约，应当承担违
约责任。由于合同仅约定上诉人上海强隆地产公司不能如期交房的违
约责任，对其不能如期取得大产证的违约责任未作约定，因此本案的违
约金不应按合同约定的方式计算。《最高人民法院关于审理商品房买
卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 １８ 条是针对买受人未取
得房屋权属证书（“小产证”）作出的规定，而本案是约定大产证取得时
间上的违约，前提条件略有差异，故可按被上诉人章国强已付购房款总
额，从交房后第 ９１ 天起算至上诉人上海强隆地产公司取得大产证时
止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
至于上诉人上海强隆地产公司关于其取得《新建住宅交付使用许可证》
后已经满足房屋交付的条件、己方没有违约的上诉理由，缺乏事实和法
律依据，本院不予支持。另外，原审法院所作出的上诉人上海强隆地产
公司酌情向被上诉人章国强偿付违约金 １６ ０２８ 元的判决不当。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 １５３ 条第 １
款第 ２、３ 项，《中华人民共和国合同法》第 ８ 条，《最高人民法院关于审
理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 １８ 条之规
定，判决如下：
上诉人上海强隆地产公司应于本判决生效之日起 １０ 日内，向被上
诉人章国强偿付自 ２００７ 年 ７ 月 ２ 日起至 ２００７ 年 １１ 月 １３ 日止期间的第二部分
案例现场
１７１
违约金（以 ５０４ ５２８ 元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构逾
期贷款利息计算）。
