［案情简介］
张某结婚后，生育一子一女，即儿子张甲和女儿张乙。张某的丈夫新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
２３６
因疾病早故，子女由张某抚养长大成人。三人一直居住在 ２ 间旧房中，
都以做小买卖为生，共同生活，一直生活到 ２００５ 年 ２ 月。
２００５ 年 ２ 月 ２４ 日，张某儿子张甲觉得做小买卖挣钱不容易又太辛
苦，就于 ２００５ 年 ３ 月外出跑运输，逐渐积蓄了一些钱，由张乙掌管，根据
家庭生活需要，三人商量后统筹使用。
２００６ 年 ６ 月，随着家庭经济状况的好转，张某觉得一家三人居住的
２ 间住房太狭窄阴暗，于是就向子女提议在原宅基地上另建一套新住
房，经测算，建房所需的资金为 ６８ ０００ 元。为解决资金问题，张某一家
先从家庭储蓄中拿出一部分 ４８ ０００ 元，张甲将自己新赚的 ２０ ０７０ 元拿
出，凑齐 ６８ ０００ 元人民币，储蓄中拿出的 ４８ ０００ 元，绝大部分也是张甲
的收入。
房子很快建成，共 ６ 间。三人居住其中 ３ 间，另外 ３ 间租给刚结婚
的邻居陈某夫妇。三人共同协商决定，一旦租期届满，就收回房屋，然
后再协商分配方法。不久，张乙出嫁，这样，就只剩张甲与其母张某继
续住在 ３ 间房子中。
２００７ 年 ２ 月 １４ 日，房屋租期即将届满时，承租人陈某夫妇找到张
甲，背着张某和张乙协商继续承租那 ３ 间房屋，张甲不但答应了陈某夫
妇的要求，而且认为房子闲置太多，如果陈某夫妇愿意买下的话，价格
双方可以商量。陈某夫妇于是与张甲订立了房屋买卖合同，张甲将家
中 ６ 间房屋中的 ４ 间以 ４５ ０００ 元的价格卖给陈某夫妇，并办理了房屋
过户手续。
２００７ 年 １ 月 ２７ 日，张乙与丈夫离婚，并携带部分财产回娘家居住，
找到陈某夫妇要求腾出自己原住的那一间住房时，遭到陈某夫妇的拒
绝，张乙这才知道房子已被其哥哥卖掉，并告诉一直不知情的母亲
张某。
张乙认为，哥哥卖房未征得家里其他人的同意，当然不能算数，房
子也有自己的一份。陈某夫妇拒不答应还房，并认为自己是从张甲处
买的房子，房款已交给张甲，双方订立了房屋买卖合同，并且办理了房
屋过户手续，有什么问题应找张甲。而张甲则认为，建房用的钱绝大部
分都是自己赚的，建房时自己又拿出钱款 ２０ ０７０ 元，房子是自己的个人第二部分
案例现场
２３７
财产，自己有权处置。
张乙无奈之下向北京市门头沟区人民法院提起诉讼，要求法院判
决张甲出售房屋的行为无效。
［法院判决］
北京市门头沟区人民法院经审理认为，本案讼争的房屋是张某、张
甲、张乙三人共同建造的，虽然房屋产权证上登记的是被告张甲的名
字，建房用款也绝大部分是被告的劳动所得，但建房时，被告张甲与其
母张某及张乙一家人共同生活，全家的生活由其母张某与其妹张乙做
生意、被告张甲跑运输的共同收入维持，在这种情况下，张甲的收入应
视为家庭成员在共同生活期间的共同收入，建房付出的款项，应视为家
庭共同生活的支出。因此，争议房屋的产权，应属于被告张甲与其母张
某、其妹张乙三人的共同共有家庭财产，而非被告张甲一人所有。张甲
擅自出卖共有房屋的行为是无效的。根据《中华人民共和国民法通则》
第 ７８ 条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若
干问题的意见（试行）》第 ８９ 条之规定，判决如下：
一、张甲与陈某之间的房屋买卖关系无效；
二、陈某应在 ３０ 日内搬出房屋，其经济损失应由张甲承担。
本案的诉讼费用 ８７０ 元，由被告张甲承担。
［争议焦点］
１． 在生活实践中，房屋产权的共有关系及其房屋共有人之间的权
利、义务具体体现在哪些方面？
２． 在本案中，被告张甲与陈某之间的房屋买卖关系是否有效？
［律师点评］
一、在生活实践中，房屋产权的共有关系及其房屋共有人之间的权
利、义务的具体规定。
（１）房屋共有产生的原因：
房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一房屋共同享有新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
２３８
所有权。房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生：
①两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同购买并按比
例分享房屋的所有权；夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋；有劳动收
入的家庭成员共同积蓄购买的房屋等。
②两个或两个以上的人共同建造。两个或两个以上的人共同建造
并根据约定，按一定比例共同出资、出力、出物共同兴建；或者一方出
资，他方出力、出物；或者一方出资、出力，他方出物共同建造房屋，并按
约定的比例进行分配。
③两个或两个以上的人共同继承。被继承人死亡后，其遗产中的
房屋产权不能进行分割时，只能由继承人共同享有。
④两个或两个以上的人共同受赠，多人共同接受房屋赠与而形成
的房屋共有关系。
按照我国《民法通则》的规定，共有分成两种基本形式，即按份共有
和共同共有，所以，房屋共有可分为房屋按份共有和房屋共同共有。
（２）房屋按份共有人的权利和义务包括：
房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别
对同一房屋享有权利和承担义务的一种共有关系。我国《民法通则》第
７８ 条第 ２ 款对此作了专门规定。其按份共有人的权利和义务为：
①按份共有人依其份额对共有房屋享有占用、使用和收益权。按
份共有人在行使权利时，应维护其他共有人的利益，在通常情况下，对
共有房屋的使用和收益方法，应取得全体共有人的同意，而不能由每个
共有人按自己的意志自行决定，更不得未经其他共有人的许可，擅自占
有、使用共有房屋。
②按份共有人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第 ７８ 条第 ３
款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者
转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如
果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，其他共有
人又愿意以同等条件购买的，那么，与第三人的买卖行为，一般应认定
无效。
③按份共有人按各自的份额对共有房屋承担义务。共有人享有的第二部分
案例现场
２３９
份额越大，承担的义务也越多，反之亦然。值得注意的是，鉴于房屋本
身的性质，对基于房屋而与第三人形成的债务，各共有人应承担连带责
任，共有人中的一人或数人履行后，有权要求其他共有人按照各自承担
的份额予以偿还。
