如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约
责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情
况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、
灭失的，依《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失
的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可
以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：
（１）合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；
（２）不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定
范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分
应视为另外成立了免责条款；
（３）不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
５２
力排除在免责事由之外。
租赁期间出现的不可抗力事件，主要有：
（１）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围内的。
承租人应服从政府的号召，主动与出租人平等协商合同解除事宜。
（２）因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损
失的。