［律师点评］
本案是一起购房者与房地产开发商约定交房与取得房屋大产证相
分离的纠纷案件，本案的争议焦点在于房地产开发商逾期办理大产证
是否构成违约以及如何承担违约责任？
一、在本案中，被告上海强隆地产公司逾期取得房屋大产证，其行
为构成违约，理应承担违约责任。
在本案中，首先要明确的是，这里所指的违约，并不是指被告强隆
地产公司与原告章国强已经自行解决的违约部分，而是指被告强隆地
产公司是否因逾期办理大产证构成违约？在司法实践中，不动产权属
证书是享有不动产物权的凭证，对内容真实、符合法定条件的物权，登
记机关在办理登记后，应当给权利人颁发不动产权属证书，一旦发生产
权争议，权属证书可以用作确权的证据。因此，不动产权属证书是对财
产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公
众查阅，起到向社会公众公开所有权的作用，故其具有直接表征所有权
的能力。在我国，实行的是土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
在商品房买卖的法律关系中，买受人在接受房屋后，虽然拥有了房屋的
使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登
记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或
再次出售，房屋原来买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋
交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权证书。而房屋出卖人
必须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基
本的一项义务。据此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房
屋。房屋的交付包含实物交付和权利交付。所谓实物交付，是指出卖新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓权利交付，是指房屋出卖人
将房屋产权证交付买受人，并协助实现房产转移登记。在实务操作中，
房屋买卖一般都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续
之间需要一段时间。
综上，在本案中，被告上海强隆地产公司在对原告章国强履行交付
房屋义务的行为中，实物交付与权利交付是相分离的。被告上海强隆
地产公司在实物交付与权利交付时都应按约履行，才能被认为完全按
约履行义务，否则就需承担相应的违约责任。因此，本案中的被告上海
强隆地产公司认为其履行了实物交付义务就是按约履行了义务，不应
再承担违约责任的观点是错误的。因为被告上海强隆地产公司履行的
只是实物交付义务，权利交付的义务并未按约履行，因而是不适当履行
合同的行为，其应对不按时不适当履行权利交付义务的行为承担迟延
交付的违约责任，即在本案中，被告上海强隆地产公司未按购房合同约
定的时间取得房屋的大产权证，其逾期取得房屋大产证的行为构成违
约，理应承担违约责任。
二、在本案中，被告逾期办理房屋大产权证构成违约，应参照中国
人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
在本案中，一、二审法院判决一致认为，合同约定交房后 ９０ 天内办
理出大产证，是给予被告上海强隆地产公司的宽限期，如果要追究其违
约责任，应当扣除这一宽限期。现被告上海强隆地产公司在此后再迟
延办理大产证，其行为违反了双方购房合同中约定的期限，其行为构成
违约，应当承担相应的违约责任。但本案存在的问题在于被告上海强
隆地产公司对此应承担何种形式的责任以及其违约责任应当根据何种
标准进行计算？
在本案中，一审法院判决被告上海强隆地产公司承担原告章国强
违约金 １６ ２０８ 元，而根据二审法院的判决，上诉人上海强隆地产公司应
当给付被上诉人章国强违约金 １４ ３０３． ３７ 元，比一审判决的违约金数额
少了 １７２４． ６３ 元。出现这一差别的原因在于，一审法院是按照当事人合
同约定的计算违约金的方法加以确定的，而二审法院在认定合同有效，
上诉人上海强隆地产公司逾期取得大产证是一种违约行为，应当承担第二部分
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案例现场
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违约责任这一基础上，又鉴于当事人在合同中对逾期办理出大产证的
违约情况应如何承担违约责任没有作出明确约定的情况下，二审法院
参照了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
干问题的解释》第 １８ 条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限
届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承
担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋
交付使用之日起 ９０ 日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确
定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计
收逾期贷款利息的标准计算。
综上所述，在本案中，双方当事人对于逾期办理房屋大产权应如何
承担违约责任未作出明确约定，二审法院根据上述司法解释的规定，依
法判决上海强隆地产公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期
贷款利息的标准计算违约金是正确的，也是符合法律规定的。
２０ 购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品
房产权证，是否可以理解为办理房屋的“小产证”？
［案情简介］
２００６ 年 ２ 月 １２ 日，被告武汉华光地产公司取得了“华歌苑小区”房
屋的《武汉市商品房预售许可证》。２００６ 年 ５ 月 １６ 日，原告赵春明与被
告武汉华光地产公司签订《武汉市商品房预售合同》一份，该合同约定，
原告赵春明向被告武汉华光地产公司购买本市“华歌苑小区”的商品房
１ 套，该房屋的交付必须符合下列条件：（１）经本市建设工程质量监督
机构核验合格；（２）取得《武汉市新建住宅交付使用许可证》，被告武汉
华光地产公司应于 ２００６ 年 １０ 月 ３１ 日前将该房屋交付给原告赵春明使
用；所购房屋的总房款为 ３２ 万元，由原告在合同签订后 １０ 日内一次性
付清。另外，原、被告签订的《武汉市商品房预售合同》系武汉市房屋土
地管理局制定、武汉市工商行政管理局监制的示范合同文本，该文本合
同中关于房屋交付条件的第 ２ 条规定，“办理房地产初始登记手续，取
得新建商品房房地产权证”，该条款经双方当事人协商同意予以删除，新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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双方予以盖章确认，并在购房合同补充条款中另行约定，原告赵春明入
住后半年内由被告武汉华光地产公司办出商品房产权证，如被告逾期
未办出商品房产权证，被告武汉华光地产公司应承担已收房款 ２％的违
约金；如再逾期 ９０ 天未办出商品房产权证，被告武汉华光地产公司同
意原告赵春明按原价退房。
购房合同签订之后，原告赵春明按约支付了购房款，被告武汉华光
地产公司于 ２００６ 年 ７ 月 ２８ 日取得“华歌苑小区”房屋的《武汉市建设
工程质量检验证明书》，于 ２００６ 年 １０ 月 １６ 日取得“华歌苑小区”房屋
的《武汉市新建住宅交付使用许可证》，２００６ 年 １０ 月 ２５ 日，被告武汉华
光地产公司将上述房屋交付原告赵春明。２００７ 年 ３ 月 １６ 日，武汉华光
地产公司取得“华歌苑小区”房屋的《武汉市房地产权证》。
原告赵春明认为，２００６ 年 ５ 月 １６ 日，其与被告武汉华光地产公司
签订了《武汉市商品房预售合同》一份，该合同约定，其购买被告开发承
建的“华歌苑小区”房屋 １ 套，合同签订后，其根据购房合同的约定如期
向被告支付了购房款，被告武汉华光地产公司亦于 ２００６ 年 １０ 月 ２５ 日
交付了房屋，被告于 ２００７ 年 ３ 月 １６ 日取得房屋的《武汉市房地产权
证》，但被告未根据购房合同约定的时间将自己的《房屋所有权证》办
出，故被告逾期办理房屋产权证的行为构成违约，理应根据购房合同中
的约定承担违约责任。
据此，原告赵春明遂要求被告武汉华光地产公司根据购房合同中
的约定，向其承担逾期办理出房屋产权证的违约责任。但原告的要求
遭到被告的否认，双方经多次协商未果的情况下，原告赵春明于 ２００７
年 ５ 月 １２ 日依法向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼，请求法院
判决被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任。
被告武汉华光地产公司认为，原告赵春明与本公司签订的《武汉市
商品房预售合同》属实，该合同约定，只要本公司具备工程质量核验合
格证及《武汉市新建住宅交付使用许可证》即可交付房屋，本公司在交
房后半年内也取得了新建商品房房地产权证，即“大产证”，即本公司已
经根据购房合同中的约定履行了办证的义务，故本公司并未构成违约，
不应承担任何违约责任。现原告赵春明要求本公司为其办理商品房的第二部分
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案例现场
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《房屋所有权证》，即“小产证”是没有法律依据的，因为购房合同对办理
《房屋所有权证》没有约定，故需由原告赵春明自行去办理，本公司没有
义务为其办理商品房的《房屋所有权证》。据此，原告赵春明向法院提
起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉
讼请求。
［法院判决］
湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告赵春明与被告武
汉华光地产公司签订的《武汉市商品房预售合同》系双方真实的意思表
示，合同约定的内容符合法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方
当事人均应全面履行。在本案中，原、被告对购房合同中关于“交房条
件”的内容进行了变更，删除了被告武汉华光地产公司必须取得“大产
证”作为交房的条件，即明确了被告武汉华光地产公司在交房时无须取
得房屋的“大产证”，但原、被告双方在购房合同补充条款中约定，原告
赵春明入住后半年内由被告办理出商品房产权证。可见，该商品房产
权证根据双方对交房条件的约定，应当理解为“大产证”，原告赵春明主
张该商品房产权证系“小产证”，缺乏法律事实和法律依据。因此，被告
武汉华光地产公司按合同约定交房并在约定期限内取得了“大产证”，
其行为并未构成违约，故本院对原告赵春明要求被告武汉华光地产公
司承担逾期办证违约金的诉请不予支持。
据此，湖北省武汉市武昌区人民法院依据《中华人民共和国民法通
则》第 ８５ 条之规定，判决如下：
驳回原告赵春明的诉讼请求。
原告赵春明不服一审法院作出的判决，遂向湖北省武汉市第二中
级人民法院提起上诉，其上诉认为，购房合同补充条款中约定的“由被
告在交付房屋后半年内办出商品房产权证”，应是指办出“小产证”，与
购房合同被删除的房屋交付条件中所称的“办理房地产初始登记手续，
取得新建商品房房地产权证”所指的办出“大产证”，是两个根本不同的
概念，而被告武汉华光地产公司在补充条款约定的期限内只办出“大产
证”，未办出“小产证”，实乃违约行为。而一审法院认定事实和适用法新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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律均是错误的，故请求二审法院撤销原判，改判被告武汉华光地产公司
向其承担逾期办证的违约金。
湖北省武汉市第二中级人民法院经审理认为，合同是当事人之间
设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。对合
同条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。原告赵春
明与被告武汉华光地产公司签订的《武汉市商品房预售合同》及补充条
款是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。合同中双
方删除了“武汉华光地产公司必须办理房地产初始登记手续，取得新建
商品房房地产权证才可交房”的条款，在补充条款中对于办理商品房产
权证的时间作了约定，即在原告赵春明入住后半年内，被告武汉华光地
产公司应办出商品房产权证，由此可见，该商品房产权证应当理解为
“大产证”，原审法院以此认定被告武汉华光地产公司并未违约，不支持
原告赵春明的诉讼请求并无不当。故原告赵春明的上诉理由不成立，
本院不予支持。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 １５３ 条第 １
款第 １ 项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。