购房者与开发商签订购房合同后，
目前归纳总结房地产买卖纠纷产生的原因和处理结果，在两种情
况下一般会涉及赔偿责任：一种是一方或双方违约；另一种是合同无
效。在房屋买卖纠纷中，开发商的违约行为一般有逾期交房、房屋质量
瑕疵、配套设施和设备不全、房型和结构变更、耽误办理产权证等；购房
者容易出现违约的一般是逾期付款和逾期验收房屋，而合同无效通常
是由于无证销售、主体不符、一房多卖等原因所造成。特别需要提醒购
房者的是，对开发商提供的购房合同文本中的免责条款应当注意，这些
条款往往将开发商的违约责任转嫁、减轻甚至全部免除，购房者若不注
意签下了该合同，就会落入“陷阱”，将来也可能被开发商以此为依据，
追究购房者的违约责任。
购房者与开发商签订购房合同后，一方当事人违约，应如何计算赔
偿数额？根据《合同法》以及相关的房地产法律法规规定，计算赔偿损
失的数额大致有三种方法：一是按实际发生损失额计算，也就是赔偿数
额相当于因违约或合同无效所造成的实际经济损失，以这种方法计算
时，购房者必须提供实际经济损失的相关证明。二是以合同约定的方第一部分
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实务问答
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法计算。双方可以在合同中事先约定以一定的比例或参照一定的利率
计算损失额，这种方法可以避免购房者在举证上的困难。三是直接根
据相关法规规定计算，比如针对各种不同的情况，相关法规规定可以按
照投入资金的利息、房屋增值形成的差价或者合同履行时可获得的利
益来计算进行赔偿。在司法实践中，对以上三种方法首先考虑的是合
同约定，若无约定而有实际损失，则按实际损失确定。在既无约定而经
济损失又难以确定的情况下，再采用第三种方法，即直接适用有关法规
来计算。
另外，购房者与开发商在商品房买卖合同中没有约定违约金数额
或者损失赔偿额计算方法，应如何处理？根据《最高人民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 １７ 条规定：“商
品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金
数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购
房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标
准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管
部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标
准确定。”上述规定，为购房者与开发商在购房合同中没有约定违约金
数额或损失赔偿额计算方法提供了计算依据。