购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是
２． 购房者与房地产开发商对购房合同的条款理解有争议，应当如
何理解和适用？
［律师点评］
在本案中，购房者与房地产开发商对购房合同中约定的关于“办出
商品房产权证”的理解存有分歧，因此如何诠释“大产证”和“小产证”
的区别，以及对合同约定的内容有不同的理解应如何处理，则是解决本
案的关键。
一、在本案中，购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办第二部分
案例现场
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理商品房产权证，购房者不能直接理解为办理房屋的“小产证”。
在我国，实行的是房屋所有权登记发证制度，城市房屋权属必须依
法登记。所谓房屋产权证，是指权利人依法拥有房屋所有权并对房屋
行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，购房者在付清房款和税
费后，理应取得房屋所有权证。
一般情况下，购房者在付清房款和税费后，房屋权利人应当向房地
产行政管理部门申请房屋权属登记，领取房屋所有权证。房屋权属登
记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销
登记。所谓房屋产权的“大产证”和“小产证”，实质是指房屋权属登记
的两种类别，即上述的初始登记和转移登记。购房者向房地产开发商
认购的商品房，如系新建造的房屋，房地产开发商应当在房屋竣工后的
３ 个月内向房屋行政登记机关申请房地产所有权初始登记，即申请取得
“大产证”。当房地产开发商经初始登记，并取得新建商品房的《房屋所
有权证》后，购房者才能与房地产开发商一起申请房屋权属转移登记，
即申办个人的《房屋所有权证》，即办理“小产证”。在实践中，房屋权属
转移登记包括房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并等，购
房者在申请个人《房屋所有权证》时，应当提交身份证、《商品房买卖合
同》、购房付款凭证、契税完税证明、由房地产开发商提供的《商品房用
地面积表》及地籍图等，在上述资料齐备和符合申请条件后，购房者申
请《房屋所有权证》才可以得到房地产行政主管部门的审批。而房屋所
有权的初始登记，房地产开发商只能在取得《商品房竣工验收证明》、
《住宅交付使用许可证》、由房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批
复、房屋建筑面积核定书等证明文书后，才能提出申请。在当前房地产
交易市场上，购房者为了尽早得到房屋，房地产开发商为了充分利用这
个时间差，常常在房屋已交付购房者使用后，房地产开发商才完成取得
新建房屋的初始产权登记手续，而没有商品房的初始登记，就不可能完
成转移登记，即购房者也无法取得“小产证”。
