在购房合同履行过程中，开发商逾期交房有很多方面的原因，但是
不管什么理由，开发商出现逾期交房总归属于房屋买卖合同的不适当
履行，除非出现天灾人祸那些“不可抗力”的情况，否则开发商难辞其
咎，应根据购房合同中违约条款的约定承担违约责任。由于开发商逾
期交房，导致购房者生活计划被破坏，很多设想被迫更改，用于租房居
住的购房者还因此需要延长支付房租的时间，因此不论是精神上还是
物质上，都承受了一定的损失。
在实践中，开发商逾期交房实际上有两种情况：第一种是指开发商新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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在合同约定的入住期限到来之前，未能完工并且无法办理入住手续；第
二种是指房屋实际并未全部、彻底完工，或者未完成质量验收程序，没
有达到入住条件，开发商隐瞒这一事实，为实现按期办理入住，通知购
房者办理入住手续。第一种逾期交房是比较明显的，不存在什么争议，
购房者可以根据购房合同的约定，要求开发商支付迟延交房的违约金；
若超出一定期限，购房者可以退房，并且有权要求开发商退还购房款并
支付利息。而第二种逾期交房则较为隐蔽，在签订合同之前购房者往
往疏忽，一旦出现这种情况，双方对是否符合入住条件容易发生争议。
为了避免产生第二种逾期交房问题上的纠纷，购房者应该在合同中明
确约定交房的入住条件和出现第二种逾期交房的责任承担方式。首
先，关于入住条件双方可以约定基本入住条件，包括以下几个方面：开
发商必须提供《工程竣工验收备案表》、《房屋质量保证书》、《房屋使用
说明书》等有效法律文件；开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供
的房屋装修标准也应按合同约定达标。不满足上述条件则视为未达到
入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内开发商应达
到入住条件；超过这个约定期限，开发商仍然不能满足上述条件的视为
开发商逾期交房。其次，在合同中明确约定逾期交房的责任承担。开
发商逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为
违约金，直到开发商依照法律和合同规定实际交付之日止；逾期超过一
定期限的（如 ３ ～ ６ 个月），购房者有权解除购房合同，开发商除应向购
房者退还房价款本息外，如果存在定金支付的，应双倍返还定金，并且
支付逾期期间的违约金。
因此，逾期交房属于一种违约行为，购房者更应该注意，在与开发
商签订购房合同时，一定要对开发商逾期交房的违约情况、违约责任的
承担等进行明确、具体的约定，一定不要轻信开发商信誓旦旦的口头许
诺。
