出租人断电、断水的行为在不同的情况下，可能包含不同的意思。
如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断电、断水，就应当认定
为出租人是要求解除合同；如果是要求承租人支付租金为目的，则构成
对欠租部分的抗辩。我国《合同法》第 ６７ 条规定：“当事人互负债务，有
先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要
求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应
的履行要求。”在房屋租赁合同中，承租人的主要权利义务是取得房屋新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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并能正常使用，同时向出租人支付房租；出租人的主要权利义务就是收
取房租和提供能正常使用的房屋，而出租人提供能正常使用的房屋中
包括供电、供水等内容。因此，当承租人不按约定支付房租且又占据房
屋不走的情况下，出租人完全可以中止向承租人供电、供水。因此，出
租人的行为是否会得到法律支持，必须结合具体案例具体判断。
至于出租人采取前述行为后，承租人应否支付同期租金的问题，也
应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响到承租人使用
房屋的，那么承租人只能要求相应地减少租金，而不能完全不支付租
金；如果断电等行为根本影响了承租人对房屋的使用，尤其是在商铺租
赁中，出租人采取上述行为，必将使承租人不能实现合同目的，此时，承
租人就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下，承租人如
果在断电期间仍然占用了房屋，则应结合出租人是否解除合同、是否已
给予了合理的搬出期限等因素，综合考虑是否应给予出租人以合理的
补偿。