开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致,
[律师点评]
近年来,消费者因购买商品房与房地产开发公司发生的纠纷越来
越多,但消费者因房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并
不多见。在本案中,被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈,以及是否第二部分
案例现场
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应当承担双倍返还购房款?对此问题现分析如下:
首先,在本案中,被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈?所谓欺
诈,是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况,诱使
对方当事人作出错误的意思表示的行为。所谓欺诈故意,是指欺诈的
一方明知自己告知对方的情况是虚假的,会使对方陷入错误的认识,而
希望或放任这种结果发生。从本案来看,原告张兴龙与被告渔阳地产
公司订立的合同符合欺诈的构成要件:其一,被告渔阳地产公司确有欺
诈故意和实施欺诈的行为。在本案中,被告渔阳地产公司明知其宣传
材料与实际设计不符,还向购房者进行虚假宣传。这一点从被告渔阳
地产公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出。
既然设计从未修改,那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花
园必然是虚假的。更何况,被告渔阳地产公司明知宣传材料虚假,却故
意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情
况,以虚假的宣传材料销售房屋,其欺诈故意是很明显的。其二,购房
者张兴龙因受欺诈而作出错误的意思表示。在本案中,由于被告渔阳
地产公司的欺诈行为,使购房者张兴龙误以为被告渔阳地产公司所出
售的房屋确实是与宣传材料图片介绍一致的空中花园,基于这种优越、
舒适的居住环境,购房者张兴龙才决定购买。换言之,如果没有被告渔
阳地产公司的欺诈行为,购房者张兴龙是不会购买此房的。可见,被告
渔阳地产公司的欺诈行为与张兴龙的购房行为存在着因果关系。其
三,双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部
协议内容,并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除被告渔阳地
产公司的欺诈行为。因为购房者张兴龙是依据被告渔阳地产公司提供
的宣传材料而购买房屋并支付购房款的,即当时购房依据的是宣传材
料而非合同,应以宣传材料所载明的内容为准。而且,购房者张兴龙付
款 5 个月后与被告渔阳地产公司补签合同,其行为本身就违反有关规
定,这里姑且不论,此时渔阳地产公司如想修改宣传材料所载内容,应
明示张兴龙并征询其意见,但渔阳地产公司并未告知张兴龙房屋结构
有变动,且在合同中也未有空中花园宣传结构的说明,因此只能视为空
中花园立体结构如同宣传材料载明的内容,在这种情况下,合同内容取代新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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之前资料的规定对张兴龙是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开
发商逃避责任的一种方式。综上所述,渔阳地产公司实施了欺诈行为。
其次,本案是否应适用我国《消费者权益保护法》?对此有两种不
同的处理意见。第一种意见认为:《消费者权益保护法》主要是调整即
时买卖过程中发生的纠纷,买卖双方当事人之间一般不需要订立书面
合同,而作为商品房买卖行为,是一种要式法律行为,必须签订书面合
同方能成立。基于合同所发生的纠纷,应当由《民法通则》等法律规定
来调整,不应适用《消费者权益保护法》。第二种意见认为:本案应适用
《消费者权益保护法》,其理由为:(1)购房者张兴龙的购房行为符合消
费行为的法律特征,根据《消费者权益保护法》第 2 条“消费者为生活需
要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护”的规定,可见消费
行为的法律特征有两个:一是行为目的必须为生活需要;二是购买的标
的物必须为商品。结合本案,购房者张兴龙以个人名义购买房屋是出
于生活需要,没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房
屋;同时商品房虽然是不动产,但其具有商品本质属性,列入商品范畴
是毋庸置疑的。因此,张兴龙的购房行为属于消费行为,应受《消费者
权益保护法》调整。(2)《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所
受到损害的消费者权益,并不限制消费行为是基于什么形式产生的,无
论是货款两讫的即时消费,还是先付款后提货的合同消费,只要符合消
费行为的法律特征,都受《消费者权益保护法》的保护。(3)根据特别法
优于一般法原则,《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社
会关系的法律规范,是在《民法通则》等一般法之外特别制定的,其效力
优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此,本案应适用《消费者权
益保护法》。从本案一、二审法院的判决来看,法院采纳了第二种处理
意见。
最后,本案是否适用我国《消费者权益保护法》第 49 条关于惩罚性
赔偿规定?如前所述,在本案中,被告渔阳地产公司的行为构成欺诈,
因欺诈行为而订立的合同应认定为可撤销的合同。但对于可撤销的合
同给购房者张兴龙所造成的损失应如何承担责任?法院在处理本案
时,同样有两种不同的处理意见。一种处理意见认为,依照《民法通则》第二部分
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按实际损失进行赔偿;另一种处理意见认为,依照《消费者权益保护法》
进行惩罚性赔偿。如果依照《民法通则》处理本案,则有关损害赔偿的
范围仅以受害人的实际损失为限;而如果依据惩罚性赔偿原则处理本
案,不仅要赔偿受害人的实际损失,还要增加一定的赔偿金额。根据
《消费者权益保护法》第 49 条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈
行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金
额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”这一规定充分
体现了对消费者的特殊保护。因此,对经营者经营商品活动所实施的
欺诈行为理应适用惩罚性赔偿金制度。同时,第 49 条规定对消费者来
说,为任意性规定,主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一
方。根据民事权利特点,消费者可以主张这一权利,也可以放弃这一权
利,但一经提出,经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。因此,在
本案中,购房者张兴龙将双倍返还作为一项诉讼请求提出,法院应予
支持。