开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，
［律师点评］
近年来，消费者因购买商品房与房地产开发公司发生的纠纷越来
越多，但消费者因房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并
不多见。在本案中，被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈，以及是否第二部分
案例现场
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应当承担双倍返还购房款？对此问题现分析如下：
首先，在本案中，被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈？所谓欺
诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使
对方当事人作出错误的意思表示的行为。所谓欺诈故意，是指欺诈的
一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误的认识，而
希望或放任这种结果发生。从本案来看，原告张兴龙与被告渔阳地产
公司订立的合同符合欺诈的构成要件：其一，被告渔阳地产公司确有欺
诈故意和实施欺诈的行为。在本案中，被告渔阳地产公司明知其宣传
材料与实际设计不符，还向购房者进行虚假宣传。这一点从被告渔阳
地产公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出。
既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花
园必然是虚假的。更何况，被告渔阳地产公司明知宣传材料虚假，却故
意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情
况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是很明显的。其二，购房
者张兴龙因受欺诈而作出错误的意思表示。在本案中，由于被告渔阳
地产公司的欺诈行为，使购房者张兴龙误以为被告渔阳地产公司所出
售的房屋确实是与宣传材料图片介绍一致的空中花园，基于这种优越、
舒适的居住环境，购房者张兴龙才决定购买。换言之，如果没有被告渔
阳地产公司的欺诈行为，购房者张兴龙是不会购买此房的。可见，被告
渔阳地产公司的欺诈行为与张兴龙的购房行为存在着因果关系。其
三，双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部
协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除被告渔阳地
产公司的欺诈行为。因为购房者张兴龙是依据被告渔阳地产公司提供
的宣传材料而购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传材
料而非合同，应以宣传材料所载明的内容为准。而且，购房者张兴龙付
款 ５ 个月后与被告渔阳地产公司补签合同，其行为本身就违反有关规
定，这里姑且不论，此时渔阳地产公司如想修改宣传材料所载内容，应
明示张兴龙并征询其意见，但渔阳地产公司并未告知张兴龙房屋结构
有变动，且在合同中也未有空中花园宣传结构的说明，因此只能视为空
中花园立体结构如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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之前资料的规定对张兴龙是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开
发商逃避责任的一种方式。综上所述，渔阳地产公司实施了欺诈行为。
其次，本案是否应适用我国《消费者权益保护法》？对此有两种不
同的处理意见。第一种意见认为：《消费者权益保护法》主要是调整即
时买卖过程中发生的纠纷，买卖双方当事人之间一般不需要订立书面
合同，而作为商品房买卖行为，是一种要式法律行为，必须签订书面合
同方能成立。基于合同所发生的纠纷，应当由《民法通则》等法律规定
来调整，不应适用《消费者权益保护法》。第二种意见认为：本案应适用
《消费者权益保护法》，其理由为：（１）购房者张兴龙的购房行为符合消
费行为的法律特征，根据《消费者权益保护法》第 ２ 条“消费者为生活需
要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，可见消费
行为的法律特征有两个：一是行为目的必须为生活需要；二是购买的标
的物必须为商品。结合本案，购房者张兴龙以个人名义购买房屋是出
于生活需要，没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房
屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，列入商品范畴
是毋庸置疑的。因此，张兴龙的购房行为属于消费行为，应受《消费者
权益保护法》调整。（２）《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所
受到损害的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无
论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消
费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的保护。（３）根据特别法
优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社
会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别制定的，其效力
优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此，本案应适用《消费者权
益保护法》。从本案一、二审法院的判决来看，法院采纳了第二种处理
意见。
最后，本案是否适用我国《消费者权益保护法》第 ４９ 条关于惩罚性
赔偿规定？如前所述，在本案中，被告渔阳地产公司的行为构成欺诈，
因欺诈行为而订立的合同应认定为可撤销的合同。但对于可撤销的合
同给购房者张兴龙所造成的损失应如何承担责任？法院在处理本案
时，同样有两种不同的处理意见。一种处理意见认为，依照《民法通则》第二部分
案例现场
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按实际损失进行赔偿；另一种处理意见认为，依照《消费者权益保护法》
进行惩罚性赔偿。如果依照《民法通则》处理本案，则有关损害赔偿的
范围仅以受害人的实际损失为限；而如果依据惩罚性赔偿原则处理本
案，不仅要赔偿受害人的实际损失，还要增加一定的赔偿金额。根据
《消费者权益保护法》第 ４９ 条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈
行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金
额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”这一规定充分
体现了对消费者的特殊保护。因此，对经营者经营商品活动所实施的
欺诈行为理应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第 ４９ 条规定对消费者来
说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一
方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权
利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。因此，在
本案中，购房者张兴龙将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予
支持。
