第二,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第 3 条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为
要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所第二部分
案例现场
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作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格
的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品
房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责
任。”从上述最高人民法院的《司法解释》来看,开发商在广告中对商品
房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,只有对商品
房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时,才视为要约,并
且对开发商有法律约束力。但是,该司法解释对于上述法律事实如何
举证则没有作出明确的规定。
根据《民事诉讼法》第 64 条第 1 款规定:“当事人对自己提出的主
张,有责任提供证据。”因此,在本案中,购房者应举证证明开发商在广
告中的承诺,是否对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影
响等法律事实提供证据。而在此案中,原告并无证据证明“这种说明和
允诺对商品房买卖合同的订立以及对房屋价格的确定有重大影响”。
正如法院判决中所述,原告并无证据证明推拉门和电话会对双方签订
合同以及对房屋价格的确定产生影响。因此,原告面临的结果只能是
败诉。当然,该《司法解释》在如何界定“影响”和“重大影响”的问题
上,在司法实践中是由法官行使自由裁量权来定夺,而且在实践中的可
操作性也有待商榷。
第三,从合同履行和房屋交付来看,如果当初买卖双方确实存在推
拉门和电话的约定,业主在房屋交付时,应明确提出异议,要么拒绝收
房,要么收房时就此问题提出书面保留意见,并明确问题何时解决。如
果这些步骤均没有做到,那么,从司法实践中分析,收房行为本身就是
对房屋状况的认可。别说业主没有事先约定的证据,即使有证据,如果
业主收房时没有提出异议,那么,收房行为本身就是对原合同内容的变
更,就是对没有推拉门和电话状况的认可。因此,在本案中,业主败诉
也就没有什么不可理解的了。
:(1)在决定
提起诉讼后,应全面考虑一个比较可行的诉讼策略,应该先易后难,逐
渐扩大战果。在实践中,一些业主存在贪大求大心理,希望一下就能取
得一个比较大的战果,但往往适得其反。(2)采取法律手段时,在调取新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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充分的证据后,应全面策划一下,即有步骤、有计划地实施自己的方案,
不能一蹴而就。否则,基础没有打好,诉讼的结果只能是败诉。