第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第 ３ 条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为
要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所第二部分
案例现场
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作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格
的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品
房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责
任。”从上述最高人民法院的《司法解释》来看，开发商在广告中对商品
房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，只有对商品
房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为要约，并
且对开发商有法律约束力。但是，该司法解释对于上述法律事实如何
举证则没有作出明确的规定。
根据《民事诉讼法》第 ６４ 条第 １ 款规定：“当事人对自己提出的主
张，有责任提供证据。”因此，在本案中，购房者应举证证明开发商在广
告中的承诺，是否对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影
响等法律事实提供证据。而在此案中，原告并无证据证明“这种说明和
允诺对商品房买卖合同的订立以及对房屋价格的确定有重大影响”。
正如法院判决中所述，原告并无证据证明推拉门和电话会对双方签订
合同以及对房屋价格的确定产生影响。因此，原告面临的结果只能是
败诉。当然，该《司法解释》在如何界定“影响”和“重大影响”的问题
上，在司法实践中是由法官行使自由裁量权来定夺，而且在实践中的可
操作性也有待商榷。
第三，从合同履行和房屋交付来看，如果当初买卖双方确实存在推
拉门和电话的约定，业主在房屋交付时，应明确提出异议，要么拒绝收
房，要么收房时就此问题提出书面保留意见，并明确问题何时解决。如
果这些步骤均没有做到，那么，从司法实践中分析，收房行为本身就是
对房屋状况的认可。别说业主没有事先约定的证据，即使有证据，如果
业主收房时没有提出异议，那么，收房行为本身就是对原合同内容的变
更，就是对没有推拉门和电话状况的认可。因此，在本案中，业主败诉
也就没有什么不可理解的了。
：（１）在决定
提起诉讼后，应全面考虑一个比较可行的诉讼策略，应该先易后难，逐
渐扩大战果。在实践中，一些业主存在贪大求大心理，希望一下就能取
得一个比较大的战果，但往往适得其反。（２）采取法律手段时，在调取新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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充分的证据后，应全面策划一下，即有步骤、有计划地实施自己的方案，
不能一蹴而就。否则，基础没有打好，诉讼的结果只能是败诉。
