根据我国《合同法》第 216 条规定:“出租人应当按照约定将租赁物
交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本条款规定
了出租人应当履行两项重要义务:一是交付租赁物的义务;二是对租赁
物的瑕疵承担担保义务。既然租赁是有偿合同,那么出租人也就如同
出卖人一样,就应该对其提供的标的物承担瑕疵担保责任,保证该物的
品质及其使用和收益均合乎约定,如果因租赁的房屋存有瑕疵问题,导
致给承租人造成损害的,出租人应当承担损害赔偿责任。比如:在房屋
租赁期间,出租人交付的出租房屋因长期未加修缮,导致房屋客厅的墙
体脱落,砸到承租人新买的家具上,导致其家具完全报废,那么出租人
就应对承租人新买的家具承担赔偿责任。如果是对承租人或第三人造
成人身损害的,出租人也应承担损害赔偿责任。
但是,如果属于以下三种情况的,出租人可以免除自己的责任:第一部分
实务问答
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(1)承租人明知租赁房屋存在瑕疵而坚持要求承租的。承租人在
订立房屋租赁合同时,明知租赁物存在瑕疵的,出租人不负瑕疵担保责
任,承租人无权要求出租人进行维修、减少租金或解除合同。而在特殊
情况下,如租赁物危及承租人安全或健康的,即使承租人明知,根据法
律规定承租人仍有权随时解除合同。
(2)承租人怠于行使瑕疵通知义务。在租赁期间,如果出现租赁物
有修理、防止危害的必要或第三人就租赁物主张权利以及其他依据诚
实信用原则应当通知的情况出现,而承租人怠于通知,致使自己遭受损
失或出租人损害的,承租人应承担责任。
(3)瑕疵系承租人过错所致。承租人损害租赁物,按约定或习惯,
应由承租人修理的,出租人不承担责任。比如承租人在出租房屋内的
墙体上打孔载物,导致墙体超重倒塌,给承租人的财产或人身造成损
害,出租人就不用为此承担赔偿责任。
综上所述,因租赁的房屋缺陷对承租人造成损害的,如果出租人不
存在以上所说的免责条件,就应该向承租人承担相应的赔偿责任。