根据我国《合同法》第 ２１６ 条规定：“出租人应当按照约定将租赁物
交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本条款规定
了出租人应当履行两项重要义务：一是交付租赁物的义务；二是对租赁
物的瑕疵承担担保义务。既然租赁是有偿合同，那么出租人也就如同
出卖人一样，就应该对其提供的标的物承担瑕疵担保责任，保证该物的
品质及其使用和收益均合乎约定，如果因租赁的房屋存有瑕疵问题，导
致给承租人造成损害的，出租人应当承担损害赔偿责任。比如：在房屋
租赁期间，出租人交付的出租房屋因长期未加修缮，导致房屋客厅的墙
体脱落，砸到承租人新买的家具上，导致其家具完全报废，那么出租人
就应对承租人新买的家具承担赔偿责任。如果是对承租人或第三人造
成人身损害的，出租人也应承担损害赔偿责任。
但是，如果属于以下三种情况的，出租人可以免除自己的责任：第一部分
实务问答
５５
（１）承租人明知租赁房屋存在瑕疵而坚持要求承租的。承租人在
订立房屋租赁合同时，明知租赁物存在瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责
任，承租人无权要求出租人进行维修、减少租金或解除合同。而在特殊
情况下，如租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人明知，根据法
律规定承租人仍有权随时解除合同。
（２）承租人怠于行使瑕疵通知义务。在租赁期间，如果出现租赁物
有修理、防止危害的必要或第三人就租赁物主张权利以及其他依据诚
实信用原则应当通知的情况出现，而承租人怠于通知，致使自己遭受损
失或出租人损害的，承租人应承担责任。
（３）瑕疵系承租人过错所致。承租人损害租赁物，按约定或习惯，
应由承租人修理的，出租人不承担责任。比如承租人在出租房屋内的
墙体上打孔载物，导致墙体超重倒塌，给承租人的财产或人身造成损
害，出租人就不用为此承担赔偿责任。
综上所述，因租赁的房屋缺陷对承租人造成损害的，如果出租人不
存在以上所说的免责条件，就应该向承租人承担相应的赔偿责任。
