对承租房进行装潢引起的纠纷日益增多,对此类纠纷来说应分类
综合考虑,首先需要明确添附的概念。通常认为添附是指不同所有人
的财产、劳动产品合在一起形成一种不能分离的财产,如果要恢复原状
则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。狭义的添附包
括混合、附合、加工三种形式,其中附合指不同财产所有人的财产有机
结合在一起,非经拆毁不能分离,既有不动产与动产的附合,也有动产
与动产的附合。按照添附的概念及其理论本意,动产与不动产之间成
立的附合,应当具备以下几个方面的特征:结合性,必须为动产与不动
产的结合;不可拆除性,在动产附合于不动产时,动产构成不动产的重
要部分,分离将造成物的毁损或者改变物的性质,降低物的价值;长期
存续性,物结合后不能分离的情况是永久的或者是长期的,而不是暂时
性的;不同主体,动产和不动产的所有权分属不同的主体,不能为同一
主体。
在房屋租赁中,承租人对承租房屋进行装潢,目的在于使用一个较
长的时期,使自己的生活质量有所提高或提高其他收益。而装潢是以
板材、油漆、铁钉等物质材料固定于房屋的作业,装潢之后,在一般情况
下,非经拆毁不能分离,有的是客观上不能分离,如油漆不能从墙壁上
剥离,有的可以强行分离但必然造成财产价值的明显下降,如板材拆除
于墙壁。并且在装潢之前,房屋的所有权属于房屋的产权人所有,获得
暂时居住权的承租人对于自己加装的装潢材料享有权利,房屋所有人
和承租人是不同的主体,因此,装潢构成添附中的附合,符合添附的
要件。
因此,在双方达成协议,或者在不动产所有人许可的情况下方可添第一部分
实务问答
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附。如果房屋所有人与承租人就装潢相关事项达成了一致意见,则是
房屋所有人行使其物的权利的表现,同样道理,也是承租人行使对其动
产权利的表现。房屋所有人同意了承租人的装潢意见,但对于有关事
项没有达成合议,此时应适用添附理论来解决装潢的法律后果。如果
是在违约的情况下,对这类纠纷的处理,则根据当事人的违约责任,由
违约方对装修损失全部承担或部分承担,双方都违约的,根据责任大小
适当分担。
同时需要强调的是,还有一个“强迫得利”的问题,装修行为是为生
活或经营需要而对承租房屋实施的行为,在出租人收回房屋后,很可能
所增添的客观价值违背受益人主观意愿,从而无法实现装修的价值。
在此情况下,由取得添附的不动产所有人按照原动产价值返还给另一
方,而不考虑其他因素,亦不适当地会加重不动产所有人的负担,同样
不公平。如承租人在极短的租期内,对承租房进行了大量营业性的装
修,如按此说,房屋产权人不但没有收到愿意得到的收益,反而要付出
旨在为承租利益的装修费用。因此,在这种情况下,对于强迫得利应在
确定数额上有所斟酌。
如果承租人在不动产所有人不同意的情况下进行装潢,则是一种
侵权行为,应适用侵权法理论进行解决。根据我国《民法通则》第 117
条规定:“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不
能返还财产的,应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产
的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵
害人并应当赔偿损失。”《民法通则》第 134 条规定:“承担民事责任的方
式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财
产;(五)恢复原状;(六)修理、重作、更换;(七)赔偿损失;(八)支付违
约金;(九)消除影响、恢复名誉;(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的
方式,可以单独适用,也可以合并适用。”如果动产所有人拆除装潢构成
对房屋毁损或不便利使用,则动产所有人应对不动产所有人负赔偿责
任,但仅是赔偿不动产所有人房屋毁损的损失,对于拆除装潢部分的损
失不动产所有人无权要求赔偿。
总之,承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备,不得新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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擅自拆改、扩建或增添;确需变动的,必须事先征得出租人的同意,承租
人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物;将承租的房屋
擅自拆改或改变用途的,出租人可以中止合同,收回房屋. 因此造成损
失的,由承租人赔偿,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
因此,对于承租人来说,如果在出租人未表示同意的情况下,擅自装修
承租房屋,是对他人财产权利的侵犯,至于事后,房屋产权人不追究其
责任,这也是产权人行使权利的一种表现形式,而不能以此断定承租人
行为的合法性。在此种情况下,有人仍主张,如果装潢不可拆除,则应
由房屋所有权人给予承租人一定的经济补偿,由此,承租人得有求偿
权。这种观点没有充分认识到承租人私自添附的行为,侵权在先,如果
再予以补偿,则会对这种行为放纵,使得物权的绝对性的基础得以动
摇。另外,承租人的装潢是一种有目的的行为,或是为了提高居住质
量,或是为了生意兴隆,即自己是受益人,故应对自己的行为承担一定
的风险,没有要求别人为自己利益作出付出的理由。再者,承租人的装
潢不一定符合房屋所有人的需要,如果硬性要求产权人接受,则产权人
很有可能还要为改变装潢而作出另外的投入。在此种情况下,产权人
给予装潢人补偿显然违背了民法公平合理的基本原则。