对承租房进行装潢引起的纠纷日益增多，对此类纠纷来说应分类
综合考虑，首先需要明确添附的概念。通常认为添附是指不同所有人
的财产、劳动产品合在一起形成一种不能分离的财产，如果要恢复原状
则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。狭义的添附包
括混合、附合、加工三种形式，其中附合指不同财产所有人的财产有机
结合在一起，非经拆毁不能分离，既有不动产与动产的附合，也有动产
与动产的附合。按照添附的概念及其理论本意，动产与不动产之间成
立的附合，应当具备以下几个方面的特征：结合性，必须为动产与不动
产的结合；不可拆除性，在动产附合于不动产时，动产构成不动产的重
要部分，分离将造成物的毁损或者改变物的性质，降低物的价值；长期
存续性，物结合后不能分离的情况是永久的或者是长期的，而不是暂时
性的；不同主体，动产和不动产的所有权分属不同的主体，不能为同一
主体。
在房屋租赁中，承租人对承租房屋进行装潢，目的在于使用一个较
长的时期，使自己的生活质量有所提高或提高其他收益。而装潢是以
板材、油漆、铁钉等物质材料固定于房屋的作业，装潢之后，在一般情况
下，非经拆毁不能分离，有的是客观上不能分离，如油漆不能从墙壁上
剥离，有的可以强行分离但必然造成财产价值的明显下降，如板材拆除
于墙壁。并且在装潢之前，房屋的所有权属于房屋的产权人所有，获得
暂时居住权的承租人对于自己加装的装潢材料享有权利，房屋所有人
和承租人是不同的主体，因此，装潢构成添附中的附合，符合添附的
要件。
因此，在双方达成协议，或者在不动产所有人许可的情况下方可添第一部分
实务问答
５７
附。如果房屋所有人与承租人就装潢相关事项达成了一致意见，则是
房屋所有人行使其物的权利的表现，同样道理，也是承租人行使对其动
产权利的表现。房屋所有人同意了承租人的装潢意见，但对于有关事
项没有达成合议，此时应适用添附理论来解决装潢的法律后果。如果
是在违约的情况下，对这类纠纷的处理，则根据当事人的违约责任，由
违约方对装修损失全部承担或部分承担，双方都违约的，根据责任大小
适当分担。
同时需要强调的是，还有一个“强迫得利”的问题，装修行为是为生
活或经营需要而对承租房屋实施的行为，在出租人收回房屋后，很可能
所增添的客观价值违背受益人主观意愿，从而无法实现装修的价值。
在此情况下，由取得添附的不动产所有人按照原动产价值返还给另一
方，而不考虑其他因素，亦不适当地会加重不动产所有人的负担，同样
不公平。如承租人在极短的租期内，对承租房进行了大量营业性的装
修，如按此说，房屋产权人不但没有收到愿意得到的收益，反而要付出
旨在为承租利益的装修费用。因此，在这种情况下，对于强迫得利应在
确定数额上有所斟酌。
如果承租人在不动产所有人不同意的情况下进行装潢，则是一种
侵权行为，应适用侵权法理论进行解决。根据我国《民法通则》第 １１７
条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不
能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产
的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵
害人并应当赔偿损失。”《民法通则》第 １３４ 条规定：“承担民事责任的方
式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财
产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违
约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的
方式，可以单独适用，也可以合并适用。”如果动产所有人拆除装潢构成
对房屋毁损或不便利使用，则动产所有人应对不动产所有人负赔偿责
任，但仅是赔偿不动产所有人房屋毁损的损失，对于拆除装潢部分的损
失不动产所有人无权要求赔偿。
总之，承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设备，不得新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
５８
擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，必须事先征得出租人的同意，承租
人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；将承租的房屋
擅自拆改或改变用途的，出租人可以中止合同，收回房屋． 因此造成损
失的，由承租人赔偿，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
因此，对于承租人来说，如果在出租人未表示同意的情况下，擅自装修
承租房屋，是对他人财产权利的侵犯，至于事后，房屋产权人不追究其
责任，这也是产权人行使权利的一种表现形式，而不能以此断定承租人
行为的合法性。在此种情况下，有人仍主张，如果装潢不可拆除，则应
由房屋所有权人给予承租人一定的经济补偿，由此，承租人得有求偿
权。这种观点没有充分认识到承租人私自添附的行为，侵权在先，如果
再予以补偿，则会对这种行为放纵，使得物权的绝对性的基础得以动
摇。另外，承租人的装潢是一种有目的的行为，或是为了提高居住质
量，或是为了生意兴隆，即自己是受益人，故应对自己的行为承担一定
的风险，没有要求别人为自己利益作出付出的理由。再者，承租人的装
潢不一定符合房屋所有人的需要，如果硬性要求产权人接受，则产权人
很有可能还要为改变装潢而作出另外的投入。在此种情况下，产权人
给予装潢人补偿显然违背了民法公平合理的基本原则。
