[案情简介]
2005 年 10 月 12 日,原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订第二部分
案例现场
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《杭州市商品房预售合同》,该合同约定,原告张先奎向被告杭州市鸿达
地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”8 号楼 1208 室房屋 1 套,建筑
面积为 131. 32 平方米,总房价款为 482 006 元。原告张先奎于 2005 年
12 月 5 日向被告支付房款 96400 元、2005 年 12 月 28 日支付房款 7400
元,计 103 800 元,组合贷款 33 万元,共支付房款 433 800 元。双方约
定被告交付房屋的期限为 2006 年 3 月 31 日前,若被告杭州市鸿达地产
公司逾期交房超过 90 天,原告张先奎有权终止合同,被告杭州市鸿达
地产公司除支付原告张先奎已交房款的利息外,还应按总房价款的
10%支付违约金。由于被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过 90 天,
原告张先奎于 2006 年 7 月 18 日向被告杭州市鸿达地产公司发出要求
退房的书面通知。
2006 年 9 月 13 日,双方就退房事宜经协商后达成一致意见,并签
订《协议书》一份。该协议约定:(1)原告张先奎与被告杭州市鸿达地产
公司解除《杭州市商品房预售合同》。(2)截至 2006 年 8 月 30 日止,原
告张先奎已归还银行的公积金、商业贷款及利息共计 84 814. 16 元,由
被告杭州市鸿达地产公司付给原告张先奎,尚未归还银行的部分贷款
由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还,从 2006 年 11 月起,原告张先
奎不再承担向银行还款的责任和由此承担的其他一切后果。(3)原告
张先奎已向被告支付的房款 103 800 元,由被告杭州市鸿达地产公司退
还给原告张先奎,被告杭州市鸿达地产公司同时支付原告张先奎该款
自 2005 年 12 月 5 日至 2006 年 9 月 30 日的利息 10 317. 24 元及以上述
款项的 10%作为违约金计 10 380 元,补偿原告张先奎其他经济损失
688 15 元,以上被告杭州市鸿达地产公司共需支付原告张先奎 21 万
元。(4)被告杭州市鸿达地产公司支付原告张先奎房地产交易登记费
及印花税款 305 元,截至银行债务还清时的房屋抵押保险费在银行贷
款清偿后立即支付。(5)被告应当按照下列的期限向原告返还购房款:
第一次支付时间为 2006 年 9 月 28 日前,金额为 7 万元;第二次支付时
间为 2006 年 10 月 16 日,金额为 5 万元及原告张先奎已付的 2006 年 9
月、10 月银行贷款 5337. 26 元;第三次支付时间为 2006 年 11 月 20 日之
前,金额为 9 万元。如逾期支付,按当期必须支付款项 1‰ /日支付违约新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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金。(6)本协议书自签订之日起,被告杭州市鸿达地产公司可就原告张
先奎名下的系争房屋以恰当的方式寻找新客户,但原告对由此可能引
发的其他纠纷不承担任何责任。(7)被告杭州市鸿达地产公司应当将
原告张先奎在银行尚未归还的贷款清偿完毕,并向原告张先奎提交债
务清偿证明等所有相关文件,并且已将所有必须支付给原告张先奎的
款项付清后,原告张先奎将配合被告杭州市鸿达地产公司办理最终的
退房手续及相关事宜。(8)本协议一式两份,经双方签字盖章后即时生
效。(9)自本协议生效之日起视为退房。
协议签订后,被告杭州市鸿达地产公司按约定向原告张先奎支付
了第一期款项,第二期款项逾期 7 天。由于原告张先奎未注销贷款银
行的龙卡,可能会引起被告杭州市鸿达地产公司归还贷款后贷款合同
仍未注销、作为贷款担保的房屋抵押不能注销或该龙卡的担保单位仍
为被告的状态,故被告于 2006 年 11 月 25 日书面通知原告张先奎办理
龙卡注销手续或办理龙卡的担保转移手续,但原告张先奎于 2006 年 12
月 6 日致函被告杭州市鸿达地产公司,告知必须在银行贷款清偿完毕
后才能办理龙卡的担保转移手续。原告张先奎在该函中同时要求被告
杭州市鸿达地产公司支付第三期款项,而在协议规定的时间内,被告未
向原告支付第三期款项。据此,2007 年 3 月 5 日,原告张先奎向被告杭
州市鸿达地产公司发出《终止协议通知书》,认为由于被告杭州市鸿达
地产公司拒不履行《协议书》,故终止该协议书的履行。
由于双方当事人的争议分歧较大,在协商未果的情况下,原告张先
奎于 2007 年 5 月 12 日依法向杭州市人民法院提起诉讼,要求被告按照
《协议书》的内容履行付款义务。
[法院判决]
杭州市人民法院经审理认为,原告张先奎与被告杭州市鸿达地产
公司签订的《协议书》,系双方在《杭州市商品房预售合同》未能全面履
行的情况下而签订的终止预售合同履行的一份具体操作方法的协议,
是双方真实的意思表示,并且不违反法律规定,其效力应予认定。原告
张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危的情况下签第二部分
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订的,但其未提供证据证明,故本院不予认定。原告张先奎认为自己书
面通知被告杭州市鸿达地产公司终止此协议,故协议书不再继续履行。
但由于协议是双方所签,终止也应由双方决定或依合同约定和法律规
定,现原告张先奎单方面终止协议的行为既未取得对方同意,也无合同
依据和法律依据,故本院对原告张先奎的观点无法支持,双方应按《协
议书》办理退房事宜。而协议中涉及银行部分,由于被告杭州市鸿达地
产公司在贷款合同中只是担保人而不是当事人,其可按协议约定数额
将此款交给原告张先奎,由原告张先奎向银行还贷并注销设立在系争
房屋上的抵押权。由于协议书曾中止履行,而原告张先奎继续向银行
还贷,在贷款数额上与协议书上的约定有所变化,具体数额应按银行出
具的单据为准。对于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎
支付的部分款项,应从总房款中减去。按协议书约定,被告杭州市鸿达
地产公司第二期款项逾期 7 天,第三期款项应于 2006 年 11 月 20 日支
付,被告杭州市鸿达地产公司于 2006 年 11 月 25 日向原告张先奎发函
要求原告张先奎注销龙卡,在被告杭州市鸿达地产公司发出此函后可
视为双方履行协议遇到困难,无法按协议约定履行,但在 11 月 20 日至
11 月 25 日这段时间内,被告杭州市鸿达地产公司应属违约,对于这两
期违约,被告杭州市鸿达地产公司理应承担协议书约定的违约责任,按
当前款项的 1‰ /日支付原告张先奎违约金。由于原告张先奎与被告杭
州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达成新的协议,该协议不违反法
律规定,故原预售合同的约定已被新协议所替代,原预售合同内容不再
履行。
据此,法院依照《中华人民共和国民法通则》第 80 条、第 106 条、第
111 条、《中华人民共和国合同法》第 60 条、第 64 条、第 91 条第 1 款第 2
项之规定,判决如下:
一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于 2005 年 10 月 12 日签
订的《杭州市商品房预售合同》予以解除。
二、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 10 日内,向原
告张先奎支付第三期款项 9 万元。
三、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 10 日内,向原新版法律直通车
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告张先奎支付第二期款项的违约金计 387. 36 元;第三期款项 9 万元的
违约金(按日利率 1‰计算,自 2006 年 11 月 20 日计算至 2006 年 11 月
24 日止,共 5 天)。
四、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 10 日内,向原
告张先奎支付 2005 年 11 月以后尚未归还的银行贷款及利息(具体数
额按银行出具的单据为准)。
五、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 10 日内,向原
告张先奎支付房地产交易登记费、印花税款共计 305 元。
六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债务清偿之日向原告张先奎
支付截至银行债务清偿时的房屋抵押保险费实际发生额(以保险公司
出具的有关单据为准)。
七、原告张先奎应自本判决生效之日起 10 日内,注销设立在系争
房屋上的抵押权。
八、驳回原告张先奎的其他诉讼请求。
[争议焦点]
购房者与开发商解除购房合同后,对于购房担保贷款合同应当如
何进行处理?
[律师点评]
随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化住房制度改革的
稳步推进,类似本案当事人以购房担保贷款方式支付房款、购买房屋的
买卖方式已屡见不鲜。本案涉及的主要问题是何为购房担保贷款,解
除合同时购房担保贷款应当如何进行处理?
以贷款方式购房,不需要购房者一次性支付房款,鼓励了房地产市
场的交易,又使房产商能够及时得到房款,加快房地产商的资金流转,
从而促进房地产市场的发展。对于银行来说,将资金投放房地产市场,
也可以较好地实现资金的增值,并且由于房屋购房担保贷款有其独特
的担保方式,贷款安全有较好的保障。因此,购房担保贷款得到了房产
商、购房者和银行各方的青睐,在实践中已经得到广泛的运用。第二部分
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由于采用担保贷款购房的方式在法律上并没有规定,实践中也是
从境外借鉴引入,各个银行对贷款发放的条件、贷款合同的版本等有各
自的规定。发生纠纷后诉至法院,也成为房地产案件中的新类型案件。
因此,有必要结合本案纠纷对购房担保贷款的法律性质进行了解,对担
保贷款购房中的法律关系进行分析。
所谓购房担保贷款,通常被称为“按揭”贷款。“按揭”一词来源于
香港,在香港法中是指购房者支付部分房款后,将所购房屋登记在放贷
银行名下,以担保自己向银行还贷。如果购房者不归还贷款,则由房产
商将房屋购回,支付银行的贷款,或者由银行处分该房屋以偿还贷款。
“按揭”一词虽然被引入内地房地产市场,但内地房地产市场上使用的
“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大区别。内地房地产市场中的银
行贷款后,不将房屋登记在银行名下,房产商也大多不承担回购的责
任,而是作为购房者向银行贷款的保证人。
可见,采用担保贷款购房的法律关系有多层,一般存在四个基本合
同关系:第一是购房者因为购房和房产商发生的房屋买卖关系;第二是
购房者为支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系;第三是购房者将
所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证而产生的抵押关系;第四是房
产商为保证购房者清偿贷款而与银行产生的保证关系。另外,还可能
产生另一个法律关系,即购房者按照银行指定的险种向保险公司办理
所购房屋保险而产生的保险关系。
上述四种合同关系交织在一起,而且有很长的履行期限,如果发生
纠纷,尤其当购房者与房产商就所购房屋解除购房合同时,各方之间关
系的理清就比较复杂。如在本案中,购房者与房产商就如何退房、退
款、如何偿还银行贷款等进行了协商,并签订了《终止协议》,但在履行
《终止协议》的过程中发生了矛盾,致使纠纷涉讼。退房后,谁才是归还
银行贷款的主体?房屋上的抵押权如何妥善处理?各方义务的履行谁
先谁后?银行是否应当参加此类诉讼?退房后银行的权利义务如何?这
一系列问题在实践中长期未形成统一认识。在本案中,合同当事人双方
的《终止协议》订立得颇为详尽,银行也未申请作为有独立请求权的第三
人参加诉讼,在无具体法律规定的条件下,原审法院依照双方《终止协议》新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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的约定处理本案纠纷,基本上体现了公平、合理的司法原则。
若上述当事人没有签订详尽的《协议书》,产生房产纠纷后,导致双
方当事人解除购房合同关系后,对于购房担保贷款合同应当如何进行
处理?2004 年 6 月 1 日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,为此类案件的处理提供了法
律依据。该司法解释第 25 条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房
买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除
合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与
商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房
买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可
以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者
被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受
的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一
规定明确了银行在诉讼中的地位,明确了退房后返还房款及贷款的主
体是房产商,基本解决了此类纠纷的主要问题。作为购房者来说,如果
在订立了担保贷款购房合同后,又向房产商退房,首先要与房产商就退
房的有关事宜达成合法的协议,明确各方的权利义务。如果退房的原
因是房产商违约,而双方不能就退房之后的处理达成一致意见的,购房
者要注意在 2 年的诉讼时效内通过诉讼保护自己的权利。
另外,由于在与银行的贷款合同中,购房者是借款人,负有还款义
务,购房者应当及时通知银行有关退房的事宜,与银行就解除贷款合同
问题进行协商。如果购房者与房产商就退房事宜未达成一致,就在不
通知银行的情况下停止按期归还贷款,购房者将可能依据贷款合同承
担违约责任。