［案情简介］
２００５ 年 １０ 月 １２ 日，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订第二部分
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案例现场
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《杭州市商品房预售合同》，该合同约定，原告张先奎向被告杭州市鸿达
地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”８ 号楼 １２０８ 室房屋 １ 套，建筑
面积为 １３１． ３２ 平方米，总房价款为 ４８２ ００６ 元。原告张先奎于 ２００５ 年
１２ 月 ５ 日向被告支付房款 ９６４００ 元、２００５ 年 １２ 月 ２８ 日支付房款 ７４００
元，计 １０３ ８００ 元，组合贷款 ３３ 万元，共支付房款 ４３３ ８００ 元。双方约
定被告交付房屋的期限为 ２００６ 年 ３ 月 ３１ 日前，若被告杭州市鸿达地产
公司逾期交房超过 ９０ 天，原告张先奎有权终止合同，被告杭州市鸿达
地产公司除支付原告张先奎已交房款的利息外，还应按总房价款的
１０％支付违约金。由于被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过 ９０ 天，
原告张先奎于 ２００６ 年 ７ 月 １８ 日向被告杭州市鸿达地产公司发出要求
退房的书面通知。
２００６ 年 ９ 月 １３ 日，双方就退房事宜经协商后达成一致意见，并签
订《协议书》一份。该协议约定：（１）原告张先奎与被告杭州市鸿达地产
公司解除《杭州市商品房预售合同》。（２）截至 ２００６ 年 ８ 月 ３０ 日止，原
告张先奎已归还银行的公积金、商业贷款及利息共计 ８４ ８１４． １６ 元，由
被告杭州市鸿达地产公司付给原告张先奎，尚未归还银行的部分贷款
由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还，从 ２００６ 年 １１ 月起，原告张先
奎不再承担向银行还款的责任和由此承担的其他一切后果。（３）原告
张先奎已向被告支付的房款 １０３ ８００ 元，由被告杭州市鸿达地产公司退
还给原告张先奎，被告杭州市鸿达地产公司同时支付原告张先奎该款
自 ２００５ 年 １２ 月 ５ 日至 ２００６ 年 ９ 月 ３０ 日的利息 １０ ３１７． ２４ 元及以上述
款项的 １０％作为违约金计 １０ ３８０ 元，补偿原告张先奎其他经济损失
６８８ １５ 元，以上被告杭州市鸿达地产公司共需支付原告张先奎 ２１ 万
元。（４）被告杭州市鸿达地产公司支付原告张先奎房地产交易登记费
及印花税款 ３０５ 元，截至银行债务还清时的房屋抵押保险费在银行贷
款清偿后立即支付。（５）被告应当按照下列的期限向原告返还购房款：
第一次支付时间为 ２００６ 年 ９ 月 ２８ 日前，金额为 ７ 万元；第二次支付时
间为 ２００６ 年 １０ 月 １６ 日，金额为 ５ 万元及原告张先奎已付的 ２００６ 年 ９
月、１０ 月银行贷款 ５３３７． ２６ 元；第三次支付时间为 ２００６ 年 １１ 月 ２０ 日之
前，金额为 ９ 万元。如逾期支付，按当期必须支付款项 １‰ ／日支付违约新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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金。（６）本协议书自签订之日起，被告杭州市鸿达地产公司可就原告张
先奎名下的系争房屋以恰当的方式寻找新客户，但原告对由此可能引
发的其他纠纷不承担任何责任。（７）被告杭州市鸿达地产公司应当将
原告张先奎在银行尚未归还的贷款清偿完毕，并向原告张先奎提交债
务清偿证明等所有相关文件，并且已将所有必须支付给原告张先奎的
款项付清后，原告张先奎将配合被告杭州市鸿达地产公司办理最终的
退房手续及相关事宜。（８）本协议一式两份，经双方签字盖章后即时生
效。（９）自本协议生效之日起视为退房。
协议签订后，被告杭州市鸿达地产公司按约定向原告张先奎支付
了第一期款项，第二期款项逾期 ７ 天。由于原告张先奎未注销贷款银
行的龙卡，可能会引起被告杭州市鸿达地产公司归还贷款后贷款合同
仍未注销、作为贷款担保的房屋抵押不能注销或该龙卡的担保单位仍
为被告的状态，故被告于 ２００６ 年 １１ 月 ２５ 日书面通知原告张先奎办理
龙卡注销手续或办理龙卡的担保转移手续，但原告张先奎于 ２００６ 年 １２
月 ６ 日致函被告杭州市鸿达地产公司，告知必须在银行贷款清偿完毕
后才能办理龙卡的担保转移手续。原告张先奎在该函中同时要求被告
杭州市鸿达地产公司支付第三期款项，而在协议规定的时间内，被告未
向原告支付第三期款项。据此，２００７ 年 ３ 月 ５ 日，原告张先奎向被告杭
州市鸿达地产公司发出《终止协议通知书》，认为由于被告杭州市鸿达
地产公司拒不履行《协议书》，故终止该协议书的履行。
由于双方当事人的争议分歧较大，在协商未果的情况下，原告张先
奎于 ２００７ 年 ５ 月 １２ 日依法向杭州市人民法院提起诉讼，要求被告按照
《协议书》的内容履行付款义务。
［法院判决］
杭州市人民法院经审理认为，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产
公司签订的《协议书》，系双方在《杭州市商品房预售合同》未能全面履
行的情况下而签订的终止预售合同履行的一份具体操作方法的协议，
是双方真实的意思表示，并且不违反法律规定，其效力应予认定。原告
张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危的情况下签第二部分
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订的，但其未提供证据证明，故本院不予认定。原告张先奎认为自己书
面通知被告杭州市鸿达地产公司终止此协议，故协议书不再继续履行。
但由于协议是双方所签，终止也应由双方决定或依合同约定和法律规
定，现原告张先奎单方面终止协议的行为既未取得对方同意，也无合同
依据和法律依据，故本院对原告张先奎的观点无法支持，双方应按《协
议书》办理退房事宜。而协议中涉及银行部分，由于被告杭州市鸿达地
产公司在贷款合同中只是担保人而不是当事人，其可按协议约定数额
将此款交给原告张先奎，由原告张先奎向银行还贷并注销设立在系争
房屋上的抵押权。由于协议书曾中止履行，而原告张先奎继续向银行
还贷，在贷款数额上与协议书上的约定有所变化，具体数额应按银行出
具的单据为准。对于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎
支付的部分款项，应从总房款中减去。按协议书约定，被告杭州市鸿达
地产公司第二期款项逾期 ７ 天，第三期款项应于 ２００６ 年 １１ 月 ２０ 日支
付，被告杭州市鸿达地产公司于 ２００６ 年 １１ 月 ２５ 日向原告张先奎发函
要求原告张先奎注销龙卡，在被告杭州市鸿达地产公司发出此函后可
视为双方履行协议遇到困难，无法按协议约定履行，但在 １１ 月 ２０ 日至
１１ 月 ２５ 日这段时间内，被告杭州市鸿达地产公司应属违约，对于这两
期违约，被告杭州市鸿达地产公司理应承担协议书约定的违约责任，按
当前款项的 １‰ ／日支付原告张先奎违约金。由于原告张先奎与被告杭
州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达成新的协议，该协议不违反法
律规定，故原预售合同的约定已被新协议所替代，原预售合同内容不再
履行。
据此，法院依照《中华人民共和国民法通则》第 ８０ 条、第 １０６ 条、第
１１１ 条、《中华人民共和国合同法》第 ６０ 条、第 ６４ 条、第 ９１ 条第 １ 款第 ２
项之规定，判决如下：
一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于 ２００５ 年 １０ 月 １２ 日签
订的《杭州市商品房预售合同》予以解除。
二、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 １０ 日内，向原
告张先奎支付第三期款项 ９ 万元。
三、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 １０ 日内，向原新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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告张先奎支付第二期款项的违约金计 ３８７． ３６ 元；第三期款项 ９ 万元的
违约金（按日利率 １‰计算，自 ２００６ 年 １１ 月 ２０ 日计算至 ２００６ 年 １１ 月
２４ 日止，共 ５ 天）。
四、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 １０ 日内，向原
告张先奎支付 ２００５ 年 １１ 月以后尚未归还的银行贷款及利息（具体数
额按银行出具的单据为准）。
五、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起 １０ 日内，向原
告张先奎支付房地产交易登记费、印花税款共计 ３０５ 元。
六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债务清偿之日向原告张先奎
支付截至银行债务清偿时的房屋抵押保险费实际发生额（以保险公司
出具的有关单据为准）。
七、原告张先奎应自本判决生效之日起 １０ 日内，注销设立在系争
房屋上的抵押权。
八、驳回原告张先奎的其他诉讼请求。
［争议焦点］
购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如
何进行处理？
［律师点评］
随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化住房制度改革的
稳步推进，类似本案当事人以购房担保贷款方式支付房款、购买房屋的
买卖方式已屡见不鲜。本案涉及的主要问题是何为购房担保贷款，解
除合同时购房担保贷款应当如何进行处理？
以贷款方式购房，不需要购房者一次性支付房款，鼓励了房地产市
场的交易，又使房产商能够及时得到房款，加快房地产商的资金流转，
从而促进房地产市场的发展。对于银行来说，将资金投放房地产市场，
也可以较好地实现资金的增值，并且由于房屋购房担保贷款有其独特
的担保方式，贷款安全有较好的保障。因此，购房担保贷款得到了房产
商、购房者和银行各方的青睐，在实践中已经得到广泛的运用。第二部分
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由于采用担保贷款购房的方式在法律上并没有规定，实践中也是
从境外借鉴引入，各个银行对贷款发放的条件、贷款合同的版本等有各
自的规定。发生纠纷后诉至法院，也成为房地产案件中的新类型案件。
因此，有必要结合本案纠纷对购房担保贷款的法律性质进行了解，对担
保贷款购房中的法律关系进行分析。
所谓购房担保贷款，通常被称为“按揭”贷款。“按揭”一词来源于
香港，在香港法中是指购房者支付部分房款后，将所购房屋登记在放贷
银行名下，以担保自己向银行还贷。如果购房者不归还贷款，则由房产
商将房屋购回，支付银行的贷款，或者由银行处分该房屋以偿还贷款。
“按揭”一词虽然被引入内地房地产市场，但内地房地产市场上使用的
“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大区别。内地房地产市场中的银
行贷款后，不将房屋登记在银行名下，房产商也大多不承担回购的责
任，而是作为购房者向银行贷款的保证人。
可见，采用担保贷款购房的法律关系有多层，一般存在四个基本合
同关系：第一是购房者因为购房和房产商发生的房屋买卖关系；第二是
购房者为支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；第三是购房者将
所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证而产生的抵押关系；第四是房
产商为保证购房者清偿贷款而与银行产生的保证关系。另外，还可能
产生另一个法律关系，即购房者按照银行指定的险种向保险公司办理
所购房屋保险而产生的保险关系。
上述四种合同关系交织在一起，而且有很长的履行期限，如果发生
纠纷，尤其当购房者与房产商就所购房屋解除购房合同时，各方之间关
系的理清就比较复杂。如在本案中，购房者与房产商就如何退房、退
款、如何偿还银行贷款等进行了协商，并签订了《终止协议》，但在履行
《终止协议》的过程中发生了矛盾，致使纠纷涉讼。退房后，谁才是归还
银行贷款的主体？房屋上的抵押权如何妥善处理？各方义务的履行谁
先谁后？银行是否应当参加此类诉讼？退房后银行的权利义务如何？这
一系列问题在实践中长期未形成统一认识。在本案中，合同当事人双方
的《终止协议》订立得颇为详尽，银行也未申请作为有独立请求权的第三
人参加诉讼，在无具体法律规定的条件下，原审法院依照双方《终止协议》新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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的约定处理本案纠纷，基本上体现了公平、合理的司法原则。
若上述当事人没有签订详尽的《协议书》，产生房产纠纷后，导致双
方当事人解除购房合同关系后，对于购房担保贷款合同应当如何进行
处理？２００４ 年 ６ 月 １ 日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为此类案件的处理提供了法
律依据。该司法解释第 ２５ 条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房
买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除
合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与
商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房
买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可
以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者
被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受
的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一
规定明确了银行在诉讼中的地位，明确了退房后返还房款及贷款的主
体是房产商，基本解决了此类纠纷的主要问题。作为购房者来说，如果
在订立了担保贷款购房合同后，又向房产商退房，首先要与房产商就退
房的有关事宜达成合法的协议，明确各方的权利义务。如果退房的原
因是房产商违约，而双方不能就退房之后的处理达成一致意见的，购房
者要注意在 ２ 年的诉讼时效内通过诉讼保护自己的权利。
另外，由于在与银行的贷款合同中，购房者是借款人，负有还款义
务，购房者应当及时通知银行有关退房的事宜，与银行就解除贷款合同
问题进行协商。如果购房者与房产商就退房事宜未达成一致，就在不
通知银行的情况下停止按期归还贷款，购房者将可能依据贷款合同承
担违约责任。