[案情简介]
宏发阁位于海口海甸五东路,是由积压房转化为经济适用房销售
的商品房。2006 年 1 月 18 日,被告海口房地产交易有限公司打出售房
广告,诉称受海南正宇实业投资有限公司全权委托,欲销售宏发阁 58
套经济适用房,每套房屋从 1163 元每平方米起价,由于房价低廉,短短
数月内 58 套房屋销售一空。被告海口房地产交易有限公司先后与购
房者签订《房屋买卖合同》,并代办房屋产权证。
半年后购房者拿到房屋房产证,却发现该证建筑面积均比购房合
同的建筑面积减少了 20 多平方米,“缩水率”近 20%。房产证的附记上
还注明:建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积,“缩水”面积为
公摊面积。
业主们到被告海口房地产交易有限公司询问,该公司称房管局发
证时把房屋面积填错了。业主找在购房合同上盖章却从未露面的被告
海南正宇实业投资有限公司交涉,但这家公司早已人去楼空。业主赶
到海口市房地产管理局查阅房屋登记档案,却发现当初所签订的购房
合同不见踪影,取而代之的是一份由被告海口房地产交易有限公司假
冒业主的名义与被告海南正宇实业投资有限公司签订的假合同,其填
写的面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍,这份商品
房买卖合同是该房地产交易有限公司前来办理房产证时提供的。
据此,业主与上述二被告形成购房纠纷,业主向海口市人民法院提
起诉讼,请求法院判决二被告返还房屋面积缩水部分的购房款。
业主认为:(1)本案所诉争房产按套内面积计价,是其转化为经济
适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一,是售房商必须履行
的义务,并有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证;
(2)根据有关规定,房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使
占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,其记载的面积是法定面
积,确认业主拥有的房产面积到底是多少,只能以业主房产证上记载的新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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面积(产权登记面积)为准,即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记
面积(房管局实测建筑面积)作为计算房款的依据;(3)房产商主张所诉
争房产按含公摊面积的建筑面积计价,就应举证公摊面积是多少,然而售
房商不能举证,而且还承认公摊面积无法测量,由此也说明按含公摊面积
的建筑面积(公告面积)销售的主张不能成立;(4)上述两被告置国家有关
法律规定于不顾,在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商
品房买卖合同示范文本》,根据建设部第 88 号令之规定,未按规定向买受
人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的,将处以
2 万元以上 3 万元以下罚款。综上,上述二被告在出售房屋时,向业主隐
瞒与房屋有关的信息,并伪造业主签名在房管局骗取房屋产权证,其行为
已严重侵犯业主的购房权益,理应承担业主的赔偿责任。
二被告公司认为:(1)长期以来,国内许多省、市包括海口在内大多
是按建筑面积计价销售商品房的,本公司以建筑面积计价销售宏发阁
不过是按行业惯例办事,并无不妥之处,理应受到法律的认可;(2)原告
在诉状中引用的海南省建设厅有关文件,只是推行商品房销售按套内
建筑面积计价,而非强制执行,因而本公司按建筑面积计价卖房不属违
规;(3)业主在诉状中称本公司没有履行房屋测绘义务,其说法也是没
有法律依据的。本公司有 2005 年年底海口市房产测绘所的测绘报告
为证,其内容显示宏发阁 58 套房屋已测出套内面积,而公摊面积未测
量是因为海口前几年房地产“泡沫”时房产管理混乱,最初的开发商将
房屋卖给正宇公司时资料已不全所致。综上,本公司已按照购房合同
的约定履行义务,不应承担任何责任。因此,业主提起的诉讼请求缺乏
法律事实和法律依据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
在庭审期间,被告海口市房地产交易有限公司解释了假合同的来
由。据该公司办公室副主任诉称,宏发阁 58 套房屋是被告海南正宇实
业投资有限公司从该项目开发商手中购买的房产,按政策再次出售时
只需签订购房合同即可。但由于后来政策有变,办理房产证必须签订
《商品房买卖合同》,故在办证时遇到这个问题,为求快捷便伪造业主签
名虚做了《购房合同》。但该公司认为,合同一事公司虽然没有及时通
知客户确是失误,但业主的购房利益并没有受到任何损害,房产证面积第二部分
案例现场
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“缩水”只是登记方式的不同而造成的。根据《商品房销售管理办法》规
定,商品房建筑面积由套内建筑面积(套内面积)和分摊的共有建筑面
积(公摊面积)组成。之前业主签订的购房合同登记的是建筑面积,如
今的房产证登记的则是套内面积,减少的面积,即是公摊面积。
但业主却认为房屋面积“缩水”是另有隐情。根据海南省建设厅有
关规定,积压商品房转化的经济适用住房在 2001 年 7 月 1 日以后销售
的,应在商品房买卖合同中约定按套内面积计算价格,其公摊面积的建
设成本计入套内面积销售单价。另根据海口市处置积压房地产工作小
组办公室下发《关于宏发阁 B 栋积压商品房项目转化为经济适用住房
销售的批复》,要求宏发阁要严格按照海南省建设厅有关规定进行销
售。可见,宏发阁 58 套房子应以套内面积计价,两被告公司故意伪造
58 份合同欺骗房管部门办理房产证,并以此欺诈手段多收每户业主约
3 万元购房款,达到享受优惠和高价卖房的目的。
[法院判决]
海口市人民法院经审理认为,原告与被告公司签订的《房地产买卖
合同》是双方的真实意思表示,从内容上看并未违反法律的规定,应视
为有效;原告在诉状中引用的海南省建设厅有关规定非全国人大、国务
院颁布之法律和行政规定,因而,被告将房屋按建筑面积计价也没有违
反法律的强制性或禁止性规定。此外,原告认为房屋面积“缩水”有欺
诈之嫌,这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同而造成的,并非
被告未按协议约定的面积交付房屋,故原告提出的退还房款的诉讼请
求,本院不予支持。同时法院还认定,此案房屋未全面测绘是导致纠纷
发生的根源。因而,海南正宇实业投资有限公司应当测绘出各户的建
筑面积、套内面积及公摊面积。海口房地产交易有限公司与海南正宇
实业投资有限公司系委托代理关系,其销售宏发阁的行为应由海南正
宇实业投资有限公司承担,无须负连带责任。
据此,海口市人民法院作出判决,驳回原告业主要求开发商退还房
屋面积缩水部分购房款的诉讼请求,并判决被告海南正宇实业投资有
限公司测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。