［案情简介］
宏发阁位于海口海甸五东路，是由积压房转化为经济适用房销售
的商品房。２００６ 年 １ 月 １８ 日，被告海口房地产交易有限公司打出售房
广告，诉称受海南正宇实业投资有限公司全权委托，欲销售宏发阁 ５８
套经济适用房，每套房屋从 １１６３ 元每平方米起价，由于房价低廉，短短
数月内 ５８ 套房屋销售一空。被告海口房地产交易有限公司先后与购
房者签订《房屋买卖合同》，并代办房屋产权证。
半年后购房者拿到房屋房产证，却发现该证建筑面积均比购房合
同的建筑面积减少了 ２０ 多平方米，“缩水率”近 ２０％。房产证的附记上
还注明：建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积，“缩水”面积为
公摊面积。
业主们到被告海口房地产交易有限公司询问，该公司称房管局发
证时把房屋面积填错了。业主找在购房合同上盖章却从未露面的被告
海南正宇实业投资有限公司交涉，但这家公司早已人去楼空。业主赶
到海口市房地产管理局查阅房屋登记档案，却发现当初所签订的购房
合同不见踪影，取而代之的是一份由被告海口房地产交易有限公司假
冒业主的名义与被告海南正宇实业投资有限公司签订的假合同，其填
写的面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍，这份商品
房买卖合同是该房地产交易有限公司前来办理房产证时提供的。
据此，业主与上述二被告形成购房纠纷，业主向海口市人民法院提
起诉讼，请求法院判决二被告返还房屋面积缩水部分的购房款。
业主认为：（１）本案所诉争房产按套内面积计价，是其转化为经济
适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一，是售房商必须履行
的义务，并有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证；
（２）根据有关规定，房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使
占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，其记载的面积是法定面
积，确认业主拥有的房产面积到底是多少，只能以业主房产证上记载的新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
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面积（产权登记面积）为准，即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记
面积（房管局实测建筑面积）作为计算房款的依据；（３）房产商主张所诉
争房产按含公摊面积的建筑面积计价，就应举证公摊面积是多少，然而售
房商不能举证，而且还承认公摊面积无法测量，由此也说明按含公摊面积
的建筑面积（公告面积）销售的主张不能成立；（４）上述两被告置国家有关
法律规定于不顾，在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商
品房买卖合同示范文本》，根据建设部第 ８８ 号令之规定，未按规定向买受
人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的，将处以
２ 万元以上 ３ 万元以下罚款。综上，上述二被告在出售房屋时，向业主隐
瞒与房屋有关的信息，并伪造业主签名在房管局骗取房屋产权证，其行为
已严重侵犯业主的购房权益，理应承担业主的赔偿责任。
二被告公司认为：（１）长期以来，国内许多省、市包括海口在内大多
是按建筑面积计价销售商品房的，本公司以建筑面积计价销售宏发阁
不过是按行业惯例办事，并无不妥之处，理应受到法律的认可；（２）原告
在诉状中引用的海南省建设厅有关文件，只是推行商品房销售按套内
建筑面积计价，而非强制执行，因而本公司按建筑面积计价卖房不属违
规；（３）业主在诉状中称本公司没有履行房屋测绘义务，其说法也是没
有法律依据的。本公司有 ２００５ 年年底海口市房产测绘所的测绘报告
为证，其内容显示宏发阁 ５８ 套房屋已测出套内面积，而公摊面积未测
量是因为海口前几年房地产“泡沫”时房产管理混乱，最初的开发商将
房屋卖给正宇公司时资料已不全所致。综上，本公司已按照购房合同
的约定履行义务，不应承担任何责任。因此，业主提起的诉讼请求缺乏
法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
在庭审期间，被告海口市房地产交易有限公司解释了假合同的来
由。据该公司办公室副主任诉称，宏发阁 ５８ 套房屋是被告海南正宇实
业投资有限公司从该项目开发商手中购买的房产，按政策再次出售时
只需签订购房合同即可。但由于后来政策有变，办理房产证必须签订
《商品房买卖合同》，故在办证时遇到这个问题，为求快捷便伪造业主签
名虚做了《购房合同》。但该公司认为，合同一事公司虽然没有及时通
知客户确是失误，但业主的购房利益并没有受到任何损害，房产证面积第二部分
案例现场
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“缩水”只是登记方式的不同而造成的。根据《商品房销售管理办法》规
定，商品房建筑面积由套内建筑面积（套内面积）和分摊的共有建筑面
积（公摊面积）组成。之前业主签订的购房合同登记的是建筑面积，如
今的房产证登记的则是套内面积，减少的面积，即是公摊面积。
但业主却认为房屋面积“缩水”是另有隐情。根据海南省建设厅有
关规定，积压商品房转化的经济适用住房在 ２００１ 年 ７ 月 １ 日以后销售
的，应在商品房买卖合同中约定按套内面积计算价格，其公摊面积的建
设成本计入套内面积销售单价。另根据海口市处置积压房地产工作小
组办公室下发《关于宏发阁 Ｂ 栋积压商品房项目转化为经济适用住房
销售的批复》，要求宏发阁要严格按照海南省建设厅有关规定进行销
售。可见，宏发阁 ５８ 套房子应以套内面积计价，两被告公司故意伪造
５８ 份合同欺骗房管部门办理房产证，并以此欺诈手段多收每户业主约
３ 万元购房款，达到享受优惠和高价卖房的目的。
［法院判决］
海口市人民法院经审理认为，原告与被告公司签订的《房地产买卖
合同》是双方的真实意思表示，从内容上看并未违反法律的规定，应视
为有效；原告在诉状中引用的海南省建设厅有关规定非全国人大、国务
院颁布之法律和行政规定，因而，被告将房屋按建筑面积计价也没有违
反法律的强制性或禁止性规定。此外，原告认为房屋面积“缩水”有欺
诈之嫌，这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同而造成的，并非
被告未按协议约定的面积交付房屋，故原告提出的退还房款的诉讼请
求，本院不予支持。同时法院还认定，此案房屋未全面测绘是导致纠纷
发生的根源。因而，海南正宇实业投资有限公司应当测绘出各户的建
筑面积、套内面积及公摊面积。海口房地产交易有限公司与海南正宇
实业投资有限公司系委托代理关系，其销售宏发阁的行为应由海南正
宇实业投资有限公司承担，无须负连带责任。
据此，海口市人民法院作出判决，驳回原告业主要求开发商退还房
屋面积缩水部分购房款的诉讼请求，并判决被告海南正宇实业投资有
限公司测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。
