［案情简介］
２００３ 年 ５ 月 １２ 日，原告北京市华光地产公司（以下简称“华光地产第二部分
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案例现场
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公司”）与被告金智贤签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定被告
金智贤向原告华光地产公司购买其开发承建的“高丽小区”商品房 １
套。同日，被告金智贤又与中国工商银行海淀支行的房产信贷部签订
了《个人住房借款合同》，约定被告金智贤向银行房产信贷部借款 ３０ 万
元，借期 １５ 年，原告华光地产公司为被告金智贤提供阶段性保证。
２００３ 年 ９ 月至 ２００４ 年 １２ 月期间，被告金智贤未归还上述银行的
借款，银行房产信贷部遂从保证人原告华光地产公司在该行信贷部的
保证金账户上扣划了被告金智贤所欠到期贷款本息 ４６８１２ 元及罚息
２２８９． １３ 元，并书面通知原、被告。
随后，原告华光地产公司经多次电话联系被告金智贤还款，但被告
一直未予理睬。２００５ 年 １０ 月 １８ 日，原告北京华光地产公司书面致函
要求被告金智贤返还上述被银行房产信贷部扣划的钱款，但被告金智
贤收到函后未还款。
原告华光地产公司认为，其与被告金智贤签订了《北京市商品房预
售合同》，同日被告金智贤又与银行房产信贷部签订了《个人住房借款
合同》，向银行房产信贷部借款 ３０ 万元，借期 １５ 年，本公司为被告金智
贤提供阶段性保证。此后，因被告金智贤未按时归还借款，银行房产信
贷部遂从本公司在该行信贷部的保证金账户上扣划了被告金智贤所欠
到期贷款本息 ４６８１２ 元、罚息 ２２８９． ３ 元。故被告金智贤有义务偿还本
公司被银行房产信贷部扣划的保证金，并按中国人民银行同类同期固
定资产贷款利率赔偿自扣划之日起至归还之日止所扣划款的利息。
被告金智贤对此事一直采取回避的态度，２００７ 年 ４ 月 ２０ 日，原告
华光地产公司无奈之下向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求被告
金智贤归还上述款项。
被告金智贤认为，其当时正与原告华光地产公司就房屋质量问题
进行交涉，而且银行房产信贷部未通知其还款，也未告知将扣划原告华
光地产公司保证金账户上其应还贷款的事实，而自己直至收到诉状后
才知道上述事实。而且原告华光地产公司主张追偿权已超过诉讼时效
期间，故不同意原告华光地产公司的诉讼请求。因此，请求法院判决驳
回原告的诉讼请求。新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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［法院判决］
北京市海淀区人民法院经审理认为，原告华光地产公司系被告金
智贤的保证人，被告金智贤未履行 ２００３ 年 ９ 月至 ２００４ 年 １２ 月的还贷
义务，致使原告华光地产公司被银行房产信贷部扣划还贷本息及罚息，
原告华光地产公司有权就上述款项向被告金智贤追偿。本案的诉讼时
效应从原告华光地产公司知道其承担了保证责任之日起计算，由于
２００５ 年 １０ 月原告华光地产公司已书面致函向被告金智贤主张上述款
项，构成诉讼时效中断，而原告华光地产公司于 ２００７ 年 ４ 月中旬起诉向
被告金智贤行使追偿权，未超过诉讼时效。故原告华光地产公司要求
被告金智贤归还其被银行房产信贷部扣划的款项符合有关法律规定，
本院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第 １３５ 条、第 １４０
条，《中华人民共和国担保法》第 ３１ 条之规定，判决如下：
被告金智贤应于本判决生效之日起 １０ 日内，归还原告华光地产公
司 ４９ １０１． ３ 元，并按中国人民银行同类同期固定资产贷款利率支付原
告华光地产公司的相关利息。
被告金智贤不服一审法院作出的判决，遂向北京市第一中级人民
法院提起上诉，其上诉认为，银行房产信贷部于 ２００４ 年 １２ 月从原告华
光地产公司的保证金账户上扣划了其所欠到期贷款本息和罚息，故原
告华光地产公司向其追偿到期贷款本息和罚息的诉讼时效应从 ２００５
年 １ 月起计算，２００７ 年 ４ 月原告华光地产公司向法院提起诉讼已超过
法定的诉讼时效期间。因此，一审法院判决错误，请二审法院依法改
判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华光地产公司认为，其于 ２００５ 年 １０ 月已向被告金智贤发
函催款，但被告金智贤一直未予答复。根据《民法通则》关于诉讼时效
的规定，本公司发函的事实，导致诉讼时效中断，故时效应当重新计算。
２００７ 年 ４ 月 ２０ 日，本公司向法院提起诉讼，诉讼时效仍在法定的 ２ 年
之内。因此，本案并不存在超过诉讼时效期间的问题。故上诉人的上
诉理由明显不成立，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审法院经审理查明：原审法院认定事实无误。第二部分
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案例现场
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二审法院另查明：银行房产信贷部是企业法人的分支机构。
二审法院经审理认为，被上诉人华光地产公司作为上诉人金智贤
所购房屋的房产商及上诉人金智贤的借款保证人，在上诉人金智贤逾
期未归还银行房产信贷部借款的事实发生后，代为偿还了上诉人金智
贤欠付的借款，现向上诉人金智贤主张权利，有事实和法律依据。根据
银行房产信贷部出具的证明，银行房产信贷部在 ２００４ 年 １２ 月扣划了被
上诉人华光地产公司的保证金，故此时被上诉人华光地产公司取得了
向上诉人金智贤的追偿权。鉴于被上诉人华光地产公司已于 ２００５ 年
１０ 月书面向上诉人金智贤主张权利，构成诉讼时效中断，因此，该公司
于 ２００７ 年 ４ 月 ２０ 日向法院提起诉讼并未超过法定的诉讼时效期间。
由于与上诉人金智贤签订借款合同的主体是银行房产信贷部，其系企
业法人的分支机构，故银行房产信贷部作为扣划保证金行为的主体，对
其出具证明的效力应予认定。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 １５３ 条第 １
款第 １ 项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
［争议焦点］
购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购
房者主张权利？
［律师点评］
本案系一起业主未按期归还购房贷款，房产商在承担保证责任后
向业主行使追偿权而导致诉讼的案件，本案涉及担保合同及诉讼时效
期间的有关法律规定。
（１）本案涉及“阶段性保证”的性质
被告金智贤为购买商品房，与原告华光地产公司签订了《北京市商
品房预售合同》，同时为了支付房款，又与银行房产信贷部签订了《个人
住房借款合同》，而原告华光地产公司作为借款保证人保证被告金智贤
按期返还贷款。分析上述过程，实际上在三方当事人之间形成了三个
法律关系，即被告金智贤与原告华光地产公司之间的购房关系、被告金新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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智贤与银行之间的房款借贷关系以及原告华光地产公司与银行之间的
保证法律关系。在后两个法律关系中，被告金智贤与银行之间的房款
借贷关系为主法律关系，原告华光地产公司与银行之间的保证法律关
系是以借款合同的成立为前提的，属于从法律关系。根据《担保法》第 ６
条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债
务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”从这一规定可
见，原告华光地产公司作为贷款合同的保证人，当作为借款合同主债务
人的被告金智贤不能按期归还贷款时，即具有代为清偿的义务。
在本案中，根据《个人住房借款合同》的约定，原告华光地产公司作
为保证人应承担的义务是阶段性的保证义务。所谓阶段性保证，是在
目前购房贷款中普遍使用的一种特殊保证形式，即售房单位与贷款银
行在借贷合同中签订保证条款，保证借款人在领取房地产证和房地产
他项权利证明前，如借款人违约，承担连带按期偿还贷款本息的责任，
但售房单位的保证责任自借款人领取房地产证书和房地产他项权利证
书交给贷款银行收押之日止。因此在阶段性保证中，房产商作为保证
人，其承担的保证责任是有阶段性的，即其并非购房者贷款期限内的全
程担保人，当购房者将有关产权证书交贷款银行收押后，房产商的保证
义务即履行完毕。
（２）在本案中，如何认定保证人与主债务人之间的法律关系
本案中，原告华光地产公司作为被告金智贤的借款保证人，在承担
了相应的保证责任后，即依法取得对主债务人被告金智贤的追偿权。
保证人与主债务人之间的关系，主要表现为保证人的追偿权。所谓追
偿权，是指保证人在承担保证责任后，可以向主债务人请求偿还的权
利。我国《担保法》第 ３１ 条对此有明确规定。保证人追偿权的产生必
须具备以下要件：
首先，必须是保证人已经对债权人承担了保证责任；
其次，必须是主债务人对债权人因保证而免责，如果主债务人的免
责不是由保证人承担保证责任的行为引起的，那么保证人就没有追偿
权；
最后，必须是保证人没有赠与的意思表示。第二部分
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综上，在本案中，负有归还银行贷款义务的直接义务人为被告金智
贤，原告华光地产公司在承担了保证责任之后，银行房产信贷部的权利
已经实现，被告金智贤对银行房产信贷部的义务因原告华光地产公司
承担保证责任而免除。因此，原告华光地产公司依照我国《担保法》的
规定以及本案《个人住房借款合同》中关于保证内容的约定，已成为行
使追偿权的法定权利主体，并有权通过向被告金智贤行使追偿权而实
现其权利。
（３）在本案中，房产商向业主行使追偿权是否超过诉讼时效期间
所谓诉讼时效期间，是指债权人怠于行使权利持续达到法定期间，
其请求司法机关予以救济的权利予以消灭的一种制度。而法律设立诉
讼时效制度的目的是促使权利人及时行使权利，使法律关系处于稳定
状态。根据我国《民法通则》第 １３５ 条规定：“向人民法院请求保护民事
权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”目前，我国《担保
法》等法律对保证人的追偿权行使期限的诉讼时效并无特别规定，故应
当适用我国《民法通则》规定的两年诉讼时效。
关于诉讼时效的起算点，我国《民法通则》规定为自权利人知道或
者应当知道权利被侵害时起计算。根据最高人民法院《关于适用〈中华
人民共和国担保法〉若干问题的解释》第 ４２ 条规定：“保证人对债务人
行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计
算。”严格地说，追偿权只有在保证人承担了保证责任后方可产生，相对
于保证合同而言，其属于另外一个法律关系，是一种债权请求权，应当
受到诉讼时效的限制。在本案中，被告金智贤未归还 ２００３ 年 ９ 月至
２００４ 年 １２ 月的银行贷款，银行房产信贷部于 ２００４ 年 １２ 月从保证人原
告华光地产公司的保证金账户扣划了被告金智贤所欠到期贷款本息及
罚息。故此时，原告华光地产公司依约向债权人承担了保证责任，同时
其取得了向主债务人被告金智贤追偿上述款项的权利，因此，应当以此
时作为诉讼时效的起算点。
但由于原告华光地产公司于 ２００５ 年 １０ 月向被告金智贤发函要求
其支付上述贷款本息及罚息，便构成了诉讼时效的中断。所谓诉讼时
效的中断，是指在法定事由发生时，此前已计算的时效期间全归无效，新版法律直通车
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待中断事由消灭后时效重新计算。这一制度在于保护权利人的利益。
我国《民法通则》第 １４０ 条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提
出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计
算。”根据这一规定，当事人一方提出要求可以构成时效期间中断，此处
的提出要求应指通过诉讼以外的其他方式主张权利，包括通知、催告义
务人履行义务，要求侵权行为人承担责任，在义务人陷于破产时向破产
清算人申报权利等。在本案中，原告华光地产公司已于 ２００５ 年 １０ 月以
书面通知的方式向被告金智贤主张权利，虽未得到被告金智贤的同意，
但已发生了时效期间中断的法律效力。因此，从 ２００５ 年 １０ 月起至原告
华光地产公司于 ２００７ 年 ４ 月向法院提起诉讼时，本案并未超过两年的
诉讼时效期间，因此被告金智贤以房产商主张权利超过诉讼时效期间
的抗辩理由不能成立，法院据此作出的判决结果是正确的。