[律师点评]
一、在房产买卖过程中,可能导致购房合同无效的几种情形。
(1)房、地分离出卖,导致合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,
为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让
时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房
地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权
而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)产权主体有瑕疵,导致合同无效。出卖房屋的主体必须是该房
屋的所有权人。共有人出卖与他人共有的房屋时,必须提交共有人的
同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋
的,其买卖行为也无效。
(3)侵犯优先购买权,导致合同无效。房屋所有人出卖共有房屋
时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,
必须提前 3 个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房
屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租
人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
(4)单位违反规定购房,导致合同无效。机关团体、部队、企事业单
位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,必须
经县级以上民政部门批准。
(5)非法转让,导致合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,
下列房地产不得转让(包括买卖):①以出让方式取得土地使用权的,不
符合房地产条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地
产,未得到其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领
取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
上述几种情形的房屋买卖,可能会导致购房合同的无效。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
200
二、在本案中,当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和
使用,而另一方则实际被登记为房屋产权人,双方之间产生的合同应属
无效。
在本案中,原告不具有购买经济适用房的主体资格,借用被告的名
义资格购买经济适用房,原告与被告之间达成的协议,属于规避法律的
情形,双方之间的协议应属无效,具体理由如下:
(1)原告不具有购买经济适用房的主体资格。由本案的案情可知,
原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房,根据该市规定原告
没有购房资格。
(2)原告以被告名义购买房屋的行为属于无效的民事行为。根据
《民法通则》第 58 条规定,以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的
民事行为。本案原告在无购房资格的情况下,为取得房屋而以被告的
名义进行房屋买卖,应属以合法形式掩盖非法目的的行为,理应归于无
效。
(3)被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资,但他具有购房
资格,以自己的名义签订了房屋买卖合同,并依法登记为房屋的产权
人,所以符合房屋买卖合同的生效要件,依法取得房屋的产权。
(4)原、被告之间形成一般的债权债务关系。根据《民法通则》第
61 条第 1 款的规定,民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该
行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿
对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本
案被告从原告取得的购房款,在原告以被告的名义买房的行为无效后,
性质上属于不当得利,应当返还给原告。在返还之前,双方形成一般的
债权债务关系。
但这里需要说明的是,在本案中,被告与银行之间的贷款抵押担保
合同合法有效。被告马兆明为取得银行贷款,以该房屋的产权证作抵
押,双方形成抵押担保合同关系,双方的意思表示真实并且符合法律规
定的生效要件,因此双方的贷款抵押合同合法有效。而且抵押权比一
般债权优先受偿。按照法律规定,当抵押权与普通债权并存时,抵押权
优先于普通债权而受偿。因此,在以本案所争议的房地产折价或者拍第二部分
案例现场
201
卖、变卖所得价款清偿债务时,银行贷款具有优先受偿效力。
2 开发商将经济适用房当成商品房出售,购房者与开发商签订
的购房合同是否具有法律效力?
[案情简介]
2006 年 10 月 12 日,原告王丽萍在重庆晚报上看到一篇房地产销
售的广告,该广告称被告重庆华光地产公司(以下简称“开发商”)开发
的翰林景园小区具有园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳
吐艳……网球场、健身中心、游泳池等设施应有尽有,另还有 700 多平
方米的文化会所,配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心等。见
到上述开发商宣传的广告后,原告王丽萍购买了翰林景园内 150 平方
米的一套房屋,售价每平方米 3200 元。
2007 年 3 月 15 日,原告王丽萍偶然从媒体上的一则新闻中得知,
自己所购买的这套房子原来是经济适用房,而按照政府规定的基准价
格为 1802 元 /平方米(套内)。据此,翰林景园是经济适用房的消息一
时被传开了。另悉,小区内的其他 20 多位业主购买的价格也都远远高
于政府规定的这一基准价格。
鉴于此,原告等 20 多位业主遂找到开发商,要求开发商退回多收
的房款和房屋维修基金。但被告翰林景园开发商认为,当初与原告等
20 多位业主在签订购房合同时就已经明确告知原告等 20 多位业主,本
公司出售的该房性质为经济适用房,并且在购房合同中也明确载明了
土地性质为划拨,可见业主们已经同意以商品房的价格购买该房屋是
双方真实意思的表示,符合法律规定,故不同意退还原告等 20 多位业
主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维修基金。
原告等 20 多位业主认为,其在与开发商签订购房合同时,开发商
从来没有称此房屋为经济适用房;而且在办理入住手续时,与开发商签
订的几份购房合同,均被开发商以办理房屋产权证件为由收回,至今这
些合同一直都没有返回到业主手中。据此,开发商隐瞒出售房屋的性
质,将经济适用房当成商品房出售,以此提高房屋售价和房屋品质,其新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
202
行为构成欺诈,理应返还业主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维
修基金。
事后,原告等 20 多位业主纷纷找到房管部门,要求调出当时的房
屋备案档案。但这些档案资料上的《重庆市商品房买卖合同》的封面
上,上面清晰地写着“经济适用房”,而个别当初因各种原因还保留的合
同原件封面上并没有“经济适用房”的字样。故可以证实开发商将开发
承建的经济适用房当成商品房出售。
原告等 20 多位业主在与开发商协商未果的情况下,遂于 2007 年 9
月 18 日依法向重庆市第二中级人民法院提起诉讼,请求法院判令被告
开发商返还多支付的购房款以及多交纳的房屋公共维修基金。
被告开发商认为:(1)本公司与原告等 20 多位业主签订的购房合
同系双方真实的意思表示,合同约定的内容符合法律的规定,故合同合
法有效,理应受到法律的保护;(2)本公司用商品房的价格出售经济适
用房的行为虽违反了规定,但本公司的行为应由政府有关部门对本公
司作出行政处理,而不能认定本公司与业主之间签订的合同无效或者
认定出售的价格无效。更何况,本公司收取的房屋维修基金系本公司
代房管部门收取,系代收行为。因此,原告等 20 多位业主要求本公司
退还部分房款和大修基金的诉讼请求没有法律依据,请求法院依法驳
回原告等 20 多位业主的诉讼请求。
原告代理律师认为,在这个案子中,应该明确政府职能部门、开发
商、购房者三者之间的法律关系。开发商是否遭到行政处罚以及如何
处罚是政府职能部门与开发商之间的行政法律关系,该关系与原、被告
之间的民事法律关系是不同的法律关系,应与本案无关。至于购房者
是否符合购房主体资格并不影响开发商退款,开发商退款是法律对其
欺诈行为的惩罚,根据《中华人民共和国价格法》的规定,经营者因价格
违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付的部
分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。另外,本案翰林景园的修建
已经超过了经济适用房的规定标准,开发商在售房时也没有公开张贴
政府指导价的任何文件,开发商在销售价格上欺骗了购房者是基本事
实,在被欺骗基础上达成的价格不应是业主真实的价格意思表示。因第二部分
案例现场
203
此,开发商应当退还多收取的购房款。
[法院判决]
重庆市第二中级人民法院经审理查明,原告等 20 多位业主均不具
有购买经济适用房的主体资格。
重庆市第二中级人民法院经审理认为,本院在审理中,因原告未提
交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明,不能证明其具有购买
经济适用房的主体资格;而开发商不审查购房人是否具备购买经济适
用住房的主体资格,将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额
的非法利益,其行为违反了《经济适用住房管理办法》和《重庆市经济适
用住房管理办法》的有关规定,也违背了国家经济适用房政策的本意,
损害了广大中低收入家庭住房困难户的切身利益。根据《中华人民共
和国合同法》第 52 条第 4 款之规定,损害社会公共利益的合同无效,而
无效合同的处理后果就是退房还款。
据此,受诉法院最后判决原告等 20 多位业主与开发商签订的购房
合同无效,原告等 20 多位业主应当于本判决生效之日起 10 日内退房,
开发商应当于本判决生效之日起 5 日内退还业主购房款。