［律师点评］
一、在房产买卖过程中，可能导致购房合同无效的几种情形。
（１）房、地分离出卖，导致合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，
为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让
时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房
地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权
而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（２）产权主体有瑕疵，导致合同无效。出卖房屋的主体必须是该房
屋的所有权人。共有人出卖与他人共有的房屋时，必须提交共有人的
同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋
的，其买卖行为也无效。
（３）侵犯优先购买权，导致合同无效。房屋所有人出卖共有房屋
时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，
必须提前 ３ 个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房
屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租
人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
（４）单位违反规定购房，导致合同无效。机关团体、部队、企事业单
位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，必须
经县级以上民政部门批准。
（５）非法转让，导致合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，
下列房地产不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不
符合房地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
其他形式限制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房地
产，未得到其他共有人书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领
取权属证书的；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
上述几种情形的房屋买卖，可能会导致购房合同的无效。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
２００
二、在本案中，当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和
使用，而另一方则实际被登记为房屋产权人，双方之间产生的合同应属
无效。
在本案中，原告不具有购买经济适用房的主体资格，借用被告的名
义资格购买经济适用房，原告与被告之间达成的协议，属于规避法律的
情形，双方之间的协议应属无效，具体理由如下：
（１）原告不具有购买经济适用房的主体资格。由本案的案情可知，
原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房，根据该市规定原告
没有购房资格。
（２）原告以被告名义购买房屋的行为属于无效的民事行为。根据
《民法通则》第 ５８ 条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的
民事行为。本案原告在无购房资格的情况下，为取得房屋而以被告的
名义进行房屋买卖，应属以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无
效。
（３）被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房
资格，以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权
人，所以符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权。
（４）原、被告之间形成一般的债权债务关系。根据《民法通则》第
６１ 条第 １ 款的规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该
行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿
对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本
案被告从原告取得的购房款，在原告以被告的名义买房的行为无效后，
性质上属于不当得利，应当返还给原告。在返还之前，双方形成一般的
债权债务关系。
但这里需要说明的是，在本案中，被告与银行之间的贷款抵押担保
合同合法有效。被告马兆明为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵
押，双方形成抵押担保合同关系，双方的意思表示真实并且符合法律规
定的生效要件，因此双方的贷款抵押合同合法有效。而且抵押权比一
般债权优先受偿。按照法律规定，当抵押权与普通债权并存时，抵押权
优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的房地产折价或者拍第二部分
案例现场
２０１
卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿效力。
２ 开发商将经济适用房当成商品房出售，购房者与开发商签订
的购房合同是否具有法律效力？
［案情简介］
２００６ 年 １０ 月 １２ 日，原告王丽萍在重庆晚报上看到一篇房地产销
售的广告，该广告称被告重庆华光地产公司（以下简称“开发商”）开发
的翰林景园小区具有园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳
吐艳……网球场、健身中心、游泳池等设施应有尽有，另还有 ７００ 多平
方米的文化会所，配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心等。见
到上述开发商宣传的广告后，原告王丽萍购买了翰林景园内 １５０ 平方
米的一套房屋，售价每平方米 ３２００ 元。
２００７ 年 ３ 月 １５ 日，原告王丽萍偶然从媒体上的一则新闻中得知，
自己所购买的这套房子原来是经济适用房，而按照政府规定的基准价
格为 １８０２ 元 ／平方米（套内）。据此，翰林景园是经济适用房的消息一
时被传开了。另悉，小区内的其他 ２０ 多位业主购买的价格也都远远高
于政府规定的这一基准价格。
鉴于此，原告等 ２０ 多位业主遂找到开发商，要求开发商退回多收
的房款和房屋维修基金。但被告翰林景园开发商认为，当初与原告等
２０ 多位业主在签订购房合同时就已经明确告知原告等 ２０ 多位业主，本
公司出售的该房性质为经济适用房，并且在购房合同中也明确载明了
土地性质为划拨，可见业主们已经同意以商品房的价格购买该房屋是
双方真实意思的表示，符合法律规定，故不同意退还原告等 ２０ 多位业
主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维修基金。
原告等 ２０ 多位业主认为，其在与开发商签订购房合同时，开发商
从来没有称此房屋为经济适用房；而且在办理入住手续时，与开发商签
订的几份购房合同，均被开发商以办理房屋产权证件为由收回，至今这
些合同一直都没有返回到业主手中。据此，开发商隐瞒出售房屋的性
质，将经济适用房当成商品房出售，以此提高房屋售价和房屋品质，其新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
２０２
行为构成欺诈，理应返还业主多支付的购房款和多交纳的房屋公共维
修基金。
事后，原告等 ２０ 多位业主纷纷找到房管部门，要求调出当时的房
屋备案档案。但这些档案资料上的《重庆市商品房买卖合同》的封面
上，上面清晰地写着“经济适用房”，而个别当初因各种原因还保留的合
同原件封面上并没有“经济适用房”的字样。故可以证实开发商将开发
承建的经济适用房当成商品房出售。
原告等 ２０ 多位业主在与开发商协商未果的情况下，遂于 ２００７ 年 ９
月 １８ 日依法向重庆市第二中级人民法院提起诉讼，请求法院判令被告
开发商返还多支付的购房款以及多交纳的房屋公共维修基金。
被告开发商认为：（１）本公司与原告等 ２０ 多位业主签订的购房合
同系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的规定，故合同合
法有效，理应受到法律的保护；（２）本公司用商品房的价格出售经济适
用房的行为虽违反了规定，但本公司的行为应由政府有关部门对本公
司作出行政处理，而不能认定本公司与业主之间签订的合同无效或者
认定出售的价格无效。更何况，本公司收取的房屋维修基金系本公司
代房管部门收取，系代收行为。因此，原告等 ２０ 多位业主要求本公司
退还部分房款和大修基金的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳
回原告等 ２０ 多位业主的诉讼请求。
原告代理律师认为，在这个案子中，应该明确政府职能部门、开发
商、购房者三者之间的法律关系。开发商是否遭到行政处罚以及如何
处罚是政府职能部门与开发商之间的行政法律关系，该关系与原、被告
之间的民事法律关系是不同的法律关系，应与本案无关。至于购房者
是否符合购房主体资格并不影响开发商退款，开发商退款是法律对其
欺诈行为的惩罚，根据《中华人民共和国价格法》的规定，经营者因价格
违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付的部
分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。另外，本案翰林景园的修建
已经超过了经济适用房的规定标准，开发商在售房时也没有公开张贴
政府指导价的任何文件，开发商在销售价格上欺骗了购房者是基本事
实，在被欺骗基础上达成的价格不应是业主真实的价格意思表示。因第二部分
案例现场
２０３
此，开发商应当退还多收取的购房款。
［法院判决］
重庆市第二中级人民法院经审理查明，原告等 ２０ 多位业主均不具
有购买经济适用房的主体资格。
重庆市第二中级人民法院经审理认为，本院在审理中，因原告未提
交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明，不能证明其具有购买
经济适用房的主体资格；而开发商不审查购房人是否具备购买经济适
用住房的主体资格，将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额
的非法利益，其行为违反了《经济适用住房管理办法》和《重庆市经济适
用住房管理办法》的有关规定，也违背了国家经济适用房政策的本意，
损害了广大中低收入家庭住房困难户的切身利益。根据《中华人民共
和国合同法》第 ５２ 条第 ４ 款之规定，损害社会公共利益的合同无效，而
无效合同的处理后果就是退房还款。
据此，受诉法院最后判决原告等 ２０ 多位业主与开发商签订的购房
合同无效，原告等 ２０ 多位业主应当于本判决生效之日起 １０ 日内退房，
开发商应当于本判决生效之日起 ５ 日内退还业主购房款。
