［案情简介］
原告刘洪宾系北京市海龙电子城电脑公司的职员，被告马兆明是
北京市第 ２２ 中学的教师，原告与被告系朋友关系。
２００７ 年 ８ 月 １２ 日，原告刘洪宾得知北京市丰台区正在开发经济适
用房，并由北京市宏大房地产开发公司开发、出售。因原告目前无住
房，再加上北京的商品房价格偏高，便想购买经济适用房一套。而根据
北京市的有关政策规定，只有具有本市户口的人，才有资格购买本市开
发的经济适用房。原告刘洪宾非本市户口，无购房资格。据此，原告遂
与被告协商，由原告以被告名义购买经济适用房一套，购房款由原告交
付，该房屋由原告实际占有、使用，但购买房屋的所有手续均由被告办
理，房屋所有权亦登记为被告。
随后，原告出资购房款 ３０ 万元，由被告与北京市宏大房地产开发
公司签订了《北京市经济适用房屋买卖合同》，购得 ８０ 平方米的两居室
房屋一套，但产权人登记为被告马兆明。之后不久，被告马兆明以该房
屋的产权证作抵押向银行贷款 １５ 万元借给其弟做生意。但贷款期限
届满后，被告马兆明无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。原
告刘洪宾得知后向银行说明情况，但原告未提供抵押房屋为原告所有
的相应书面证据，银行坚持采取拍卖的方式处理该房屋。
原告刘洪宾遂与被告马兆明协商，要求被告马兆明偿还银行的逾
期贷款，但被告马兆明以无经济能力为由拒绝偿还银行的逾期贷款。
原告刘洪宾认为，本人虽无本市经济适用房购买资格，但已与被告
马兆明达成协商，以其名义购买，由本人实际全部出资，房屋由其实际新版法律直通车
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房地产纠纷实务问答与案例精析
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居住、使用。达成协议后，本人已实际出资购买了该套房屋，并已实际
居住。但被告马兆明在未通知自己的情况下，将本人实际购买的房屋
产权抵押给银行，其抵押行为无效，应予以撤销。
鉴于此，双方在协商无果的情况下，原告依法向北京市丰台区人民
法院提起诉讼，请求法院确认自己是房屋的实际产权人，并确认被告的
房屋抵押行为无效。
被告马兆明认为：（１）在购买经济适用房的过程中，都是以本人的
名义购买，包括最后办理房屋产权，都是以本人的名义办理登记手续，
故该经济适用房的产权应属于本人所有。至于原告出资购房的资金部
分，应属于本人与原告之间的债权债务关系，与本案不属于同一法律关
系，不在本案的受理范围之内。（２）本人与银行之间的抵押合同关系，
系双方真实的意思表示，双方的约定、抵押物符合法律规定的要求，故
本人与银行之间的抵押关系合法有效。综上，原告提起的诉讼请求缺
乏法律事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
［法院判决］
北京市丰台区人民法院经审理认为，原告不具有购买经济适用房
的主体资格，遂与被告协商，以被告的名义购买本市经济适用房，原、被
告之间的行为属于规避法律的行为，应属无效行为，不受法律支持和保
护。至于原告刘洪宾主张购房款及相关费用均是由其全部支付，但这
也不能改变房屋原始所有权性质。被告马兆明与开发商签订的《经济
适用房买卖合同》以及取得相关的房屋所有证书都是以被告的名义进
行办理，在办理的过程中均符合法律的规定，故对于被告购买经济适用
房的行为应受法律保护。因此，本案原告提起的诉讼请求缺乏法律事
实和法律依据，本院不予支持。至于原、被告之间的债权债务关系系另
一之诉，不在本案的审理范围之内，原告可以向法院提起另一诉讼。
据此，北京市丰台区人民法院根据法律之规定，判决驳回原告的诉
讼请求。