不具有购买集资房主体资格的购房者与具有购买集资房主
体资格的购房者签订集资房转让协议,其
[案情简介]
原告(哥哥)与被告(弟弟)系同胞兄弟,哥哥系个体户,弟弟系北京
市华工大厦物业管理公司的员工。2003 年 12 月,弟弟单位搞集资建第二部分
案例现场
209
房,兄弟俩口头协商,弟弟申请单位集资建房的份额,购房款由哥哥出
资,以弟弟的名义参与集资,房屋建成后由哥哥居住并归其所有。2004
年 3 月,弟弟按兄弟俩的约定参与单位的集资建房,2004 年 3 月 10 日
和 2004 年 6 月 30 日,哥哥先后两次向弟弟所在单位交纳集资购房款人
民币 88500 元。
2005 年 1 月 16 日,兄弟俩补充签订书面协议一份,该协议中双方
明确约定,弟弟参与集资的单位集资楼 123 室房屋一套由哥哥出资,房
屋建成后由哥哥居住,并归其所有。2005 年 8 月集资房落成,哥哥搬入
集资房居住至今。
,哥哥要求
弟弟办理房屋过户手续,但遭到弟弟的拒绝。
原告认为,弟弟的集资房系由自己出资购买,房屋交付后也是由自
己实际居住使用,虽当初自己没有购买房屋的资格,但现在房屋已经合
法转为弟弟名下,该房屋的产权理应受到法律的保护。故根据自己与
弟弟之间的协议,该房屋的产权理应由其弟弟转移过户到自己的名下。
双方经过多次协商未果,原告向北京市昌平区人民法院提起诉讼,
请求法院判决被告将其房屋转移过户到自己的名下。
被告认为,原告不具有购买集资房的主体资格,随以本人的名义购
买,房管局也向本人颁发房屋产权证,从该行政许可的行为来看,本人
是该房屋的实际产权人。现原告要求本人将房屋产权转移过户至其名
义,缺乏法律事实和法律依据,故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
[法院判决]
北京市昌平区人民法院经审理认为,原、被告签订的购买集资房协
议系双方真实的意思表示,其约定的内容法律没有作出禁止性规定,该
协议应受法律保护。在庭审中,被告自认诉争房屋的购房款系原告交
纳,而且房屋交付后,也实际由原告居住。故被告理应根据协议约定的
内容,将房屋的产权转移过户至原告名下。
据此,受诉法院作出判决,责令被告应自判决生效之日起 10 日内
协助原告办理房屋产权过户手续。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
210
[争议焦点]
不具有购买集资房主体资格的购房者与具有购买集资房主体资格
的购房者签订集资房转让协议,其协议是否具有法律效力?
[律师点评]
在本案中,双方当事人争议的焦点问题是,本案原、被告双方签订
的书面协议是否有效?根据民法的基本原理和《合同法》的有关规定,
判断一个合同是否生效应该具备以下五个要件:
(1)合同当事人必须具有签约能力。签订买卖合同的当事人主要
为自然人或法人,根据法律的一般规定,自然人签订合同的行为能力,
是指精神正常的成年人才能订立合同;未成年人、精神病人订立合同必
须受到限制;关于法人签订合同的行为能力,各国法律一般认为,法人
必须通过其代理人,在法人的经营范围内签订合同,即越权的合同不能
发生法律效力。我国《合同法》第 9 条规定:“当事人订立合同,应当具
有相应的民事权利能力和民事行为能力。”由此可见,在订立合同时,注
意当事人的缔约能力和主体资格问题是十分重要的。
(2)合同必须有对价或约因。所谓对价,是指当事人为了取得合同
利益所付出的代价。所谓约因,是指当事人签订合同所追求的直接目
的。
(3)合同的内容必须合法。合同内容必须合法,其中包括不得违反
法律、不得违反公共秩序或公共政策,以及不得违反善良风俗或道德三
个方面。根据我国《合同法》第 7 条规定:“当事人订立、履行合同,应当
遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会
公共利益。”
(4)合同必须符合法律规定的形式。世界上大多数国家,只对少数
合同才要求必须按法律规定的特定形式订立,而对大多数合同,一般不
从法律上规定应当采取的形式。我国《合同法》第 10 条规定:“当事人
订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”
(5)合同当事人的意思表示必须真实。各国法律都认为,合同当事
人的意思表示必须是真实的才能成为一项有约束力的合同,否则这种第二部分
案例现场
211
合同无效。
就本案而言,弟弟作为单位职工参与本单位集资建房之初,与哥哥
口头协商集资购房款由哥哥出资,以弟弟的名义参与集资,房屋建成后
由哥哥居住并归其所有。本案弟弟的单位将职工的集资房按房改房进
行产权界定后,讼争的房屋已由集资房变为个人拥有完全产权的房改
房。故在本案中,被告(弟弟)在明知讼争房个人拥有完全产权,并且含
有单位对职工福利补贴成分的情况下,又与原告(哥哥)补充签订书面
协议一份,明确约定讼争房归原告所有。
到此为止,似乎应该认定,原、被告签订的这份协议是平等民事主
体之间转让房屋权属的合同,该份协议合法有效。但是,我们认为,法
院忽略了合同生效的一个很重要的要件,即合同的内容不能违法。而
购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时,单位以外的人
为同该单位联合建房,共分产权,实际上是向该单位购买房屋,或者直
接向该单位购房,其性质就是出售“房改房”,或把“联建房”对外出售。
由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得,并未计入房价,单位
职工购买这种廉价住房属于职工福利,并且无完全产权。因此,单位集
资房的出售范围仅限于该单位职工,不包括单位以外人员,不得向单位
以外人员出售,除非他们已办理建设用地有偿使用手续,拥有《建设用
地批准书》和《商品房预售许可证》。具体到本案,即使 2007 年 10 月 25
日市房管局给弟弟颁发了房屋所有权证,但根据有关法律也应该在取
得房产证 3 年后才能上市。据此,我们认为,上述法院作出的判决结果
值得商榷。