不具有购买集资房主体资格的购房者与具有购买集资房主
体资格的购房者签订集资房转让协议，其
［案情简介］
原告（哥哥）与被告（弟弟）系同胞兄弟，哥哥系个体户，弟弟系北京
市华工大厦物业管理公司的员工。２００３ 年 １２ 月，弟弟单位搞集资建第二部分
案例现场
２０９
房，兄弟俩口头协商，弟弟申请单位集资建房的份额，购房款由哥哥出
资，以弟弟的名义参与集资，房屋建成后由哥哥居住并归其所有。２００４
年 ３ 月，弟弟按兄弟俩的约定参与单位的集资建房，２００４ 年 ３ 月 １０ 日
和 ２００４ 年 ６ 月 ３０ 日，哥哥先后两次向弟弟所在单位交纳集资购房款人
民币 ８８５００ 元。
２００５ 年 １ 月 １６ 日，兄弟俩补充签订书面协议一份，该协议中双方
明确约定，弟弟参与集资的单位集资楼 １２３ 室房屋一套由哥哥出资，房
屋建成后由哥哥居住，并归其所有。２００５ 年 ８ 月集资房落成，哥哥搬入
集资房居住至今。
，哥哥要求
弟弟办理房屋过户手续，但遭到弟弟的拒绝。
原告认为，弟弟的集资房系由自己出资购买，房屋交付后也是由自
己实际居住使用，虽当初自己没有购买房屋的资格，但现在房屋已经合
法转为弟弟名下，该房屋的产权理应受到法律的保护。故根据自己与
弟弟之间的协议，该房屋的产权理应由其弟弟转移过户到自己的名下。
双方经过多次协商未果，原告向北京市昌平区人民法院提起诉讼，
请求法院判决被告将其房屋转移过户到自己的名下。
被告认为，原告不具有购买集资房的主体资格，随以本人的名义购
买，房管局也向本人颁发房屋产权证，从该行政许可的行为来看，本人
是该房屋的实际产权人。现原告要求本人将房屋产权转移过户至其名
义，缺乏法律事实和法律依据，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
［法院判决］
北京市昌平区人民法院经审理认为，原、被告签订的购买集资房协
议系双方真实的意思表示，其约定的内容法律没有作出禁止性规定，该
协议应受法律保护。在庭审中，被告自认诉争房屋的购房款系原告交
纳，而且房屋交付后，也实际由原告居住。故被告理应根据协议约定的
内容，将房屋的产权转移过户至原告名下。
据此，受诉法院作出判决，责令被告应自判决生效之日起 １０ 日内
协助原告办理房屋产权过户手续。新版法律直通车
房地产纠纷实务问答与案例精析
２１０
［争议焦点］
不具有购买集资房主体资格的购房者与具有购买集资房主体资格
的购房者签订集资房转让协议，其协议是否具有法律效力？
［律师点评］
在本案中，双方当事人争议的焦点问题是，本案原、被告双方签订
的书面协议是否有效？根据民法的基本原理和《合同法》的有关规定，
判断一个合同是否生效应该具备以下五个要件：
（１）合同当事人必须具有签约能力。签订买卖合同的当事人主要
为自然人或法人，根据法律的一般规定，自然人签订合同的行为能力，
是指精神正常的成年人才能订立合同；未成年人、精神病人订立合同必
须受到限制；关于法人签订合同的行为能力，各国法律一般认为，法人
必须通过其代理人，在法人的经营范围内签订合同，即越权的合同不能
发生法律效力。我国《合同法》第 ９ 条规定：“当事人订立合同，应当具
有相应的民事权利能力和民事行为能力。”由此可见，在订立合同时，注
意当事人的缔约能力和主体资格问题是十分重要的。
（２）合同必须有对价或约因。所谓对价，是指当事人为了取得合同
利益所付出的代价。所谓约因，是指当事人签订合同所追求的直接目
的。
（３）合同的内容必须合法。合同内容必须合法，其中包括不得违反
法律、不得违反公共秩序或公共政策，以及不得违反善良风俗或道德三
个方面。根据我国《合同法》第 ７ 条规定：“当事人订立、履行合同，应当
遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会
公共利益。”
（４）合同必须符合法律规定的形式。世界上大多数国家，只对少数
合同才要求必须按法律规定的特定形式订立，而对大多数合同，一般不
从法律上规定应当采取的形式。我国《合同法》第 １０ 条规定：“当事人
订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”
（５）合同当事人的意思表示必须真实。各国法律都认为，合同当事
人的意思表示必须是真实的才能成为一项有约束力的合同，否则这种第二部分
案例现场
２１１
合同无效。
就本案而言，弟弟作为单位职工参与本单位集资建房之初，与哥哥
口头协商集资购房款由哥哥出资，以弟弟的名义参与集资，房屋建成后
由哥哥居住并归其所有。本案弟弟的单位将职工的集资房按房改房进
行产权界定后，讼争的房屋已由集资房变为个人拥有完全产权的房改
房。故在本案中，被告（弟弟）在明知讼争房个人拥有完全产权，并且含
有单位对职工福利补贴成分的情况下，又与原告（哥哥）补充签订书面
协议一份，明确约定讼争房归原告所有。
到此为止，似乎应该认定，原、被告签订的这份协议是平等民事主
体之间转让房屋权属的合同，该份协议合法有效。但是，我们认为，法
院忽略了合同生效的一个很重要的要件，即合同的内容不能违法。而
购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时，单位以外的人
为同该单位联合建房，共分产权，实际上是向该单位购买房屋，或者直
接向该单位购房，其性质就是出售“房改房”，或把“联建房”对外出售。
由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位
职工购买这种廉价住房属于职工福利，并且无完全产权。因此，单位集
资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外人员，不得向单位
以外人员出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用
地批准书》和《商品房预售许可证》。具体到本案，即使 ２００７ 年 １０ 月 ２５
日市房管局给弟弟颁发了房屋所有权证，但根据有关法律也应该在取
得房产证 ３ 年后才能上市。据此，我们认为，上述法院作出的判决结果
值得商榷。
